microbik.ru
1 2 3


ВСЕРОССИЙСКАЯ ГОСУДАРСТВЕНАЯ НАЛОГОВАЯ АКАДЕМИЯ

МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

На правах рукописи

ЗАКУСКИН АЛЕКСАНДР АНДРЕЕВИЧ

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Специальность: 12.00.03 – гражданское право;

предпринимательское право; семейное право;

международное частное право


А В Т О Р Е Ф Е Р А Т

диссертации на соискание ученой степени

кандидата юридических наук

Москва – 2009

Работа выполнена на кафедре гражданского права Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Всероссийская государственная налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации»


Научный руководитель -

кандидат юридических наук


Ключникова Ярославна Анатольевна


Официальные оппоненты:


доктор юридических наук, профессор

Блинкова Елена Викторовна





кандидат юридических наук, доцент

Беляева Ирина Анатольевна

Ведущая организация -





Институт международного права и экономики имени А.С. Грибоедова

Защита состоится «25» июня 2009 года в 12:00 часов на заседании диссертационного совета Д. 226.003.02 при Федеральном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Всероссийская государственная налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации» по адресу: 109456, Москва, 4-й Вешняковский пр-д, д.4, тел. 371-58-38.


С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Всероссийская государственная налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации»

Автореферат разослан «___» мая 2009 г.


И.о. Ученого секретаря

диссертационного совета,

доктор юридических наук, профессор Г.В. Петрова


ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Управление многоквартирными домами берет начало своего развития с момента осуществления в жилищно-коммунальном хозяйстве преобразований, направленных на оптимизацию участия публично-правовых структур в этой сфере и перераспределение ответственности на собственников помещения в многоквартирном доме.

Переосмысление задач реформы жилищно-коммунального хозяйства имело место после внедрения принципиально нового, но несовершенного Федерального закона «О товариществах собственников жилья»1, положения которого представляли собой рецепцию правового регулирования управления многоквартирными домами из континентальной Европы. Неготовность общества к самостоятельному управлению домами была предопределена имевшим место на протяжении длительного времени в России вытеснением общественных структур из этой сферы, административным давлением, а также неспособностью государства обеспечить решение задач управления многоквартирными домами действенным правовым механизмом реализации. Многие товарищества собственников жилья, самонадеянно организованные собственниками помещений в многоквартирных домах, после вступления в силу Федерального закона «О товариществах собственников жилья» оказались неспособными справиться с обеспечением сохранности жилищного фонда и были вынуждены передать управление профессиональным участникам этого рынка услуг. Поэтому товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом не стало опорой системы реформирования жилищно-коммунального хозяйства2.

В настоящее время, в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации3 (далее - ЖК РФ), правовое регулирование управления многоквартирными домами переживает новый этап. Все большее число собственников помещений в многоквартирных домах осознают необходимость выбора оптимального способа управления, но также как и ранее, затрудняются произвести этот выбор. Подобные трудности связаны как с недостаточной информированностью населения, так и отсутствием государственной поддержки. Кроме того, в эксплуатации населения находится устаревший и ветхий жилой фонд, выбор способа управления которым не оправдан мотивом его сохранности.

В настоящий момент создание товарищества собственников жилья является одним из действенных механизмов процесса управления многоквартирным домом, поскольку опосредует согласование интересов собственников помещений многоквартирных домов и задач реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства придала этому способу управления легитимный характер и назвала его одним из самых перспективных в плане достижения намеченных результатов.

Созданные товарищества собственников жилья, набравшись опыта и ликвидировав пробелы в понимании правовых и экономических вопросов управления, производят реконструкцию и застройку, внедряют ресурсосберегающие технологии, передают на возмездных началах третьим лицам земельные участки и иные объекты общего имущества, позволяя собственникам экономить значительные средства на содержание и эксплуатацию дома, создают рабочие места и решают иные задачи, способствующие созданию оптимального микроклимата в рамках многоквартирного дома.

В нормах действующего гражданского и жилищного законодательства, посвященных управлению многоквартирными домами товариществами собственников жилья, имеются пробелы и противоречия, усложняющие как сам процесс управления, так и механизм его реализации.

В последнее время вопросам гражданско-правового регулирования управления многоквартирными домами и, в частности, товариществам собственников, жилья уделяется немало внимания. Но в современной науке сформулированы лишь отдельные критерии управления как действенного механизма сохранности жилого фонда, исследованы лишь общие вопросы, связанные со способами управления многоквартирными домами, при отсутствии целостного системного анализа управления многоквартирными домами как процесса деятельности, а также рассмотрения такого способа управления как товарищество собственников жилья.

Процесс управления многоквартирными домами является новым институтом, существующим не более десятка лет. И даже современное жилищное законодательство не позволяет учесть множества специфических вопросов, вытекающих при практической реализации управления, начиная от определения пообъектного состава общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и заканчивая формами ответственности товарищества собственников жилья за деятельность по управлению многоквартирным домом.

Все это свидетельствует об актуальности проблематики и определяет выбор автором темы диссертационного исследования.

Степень научной разработанности темы. Теоретическую основу диссертационного исследования составили фундаментальные труды ученых-юристов, исследовавших различные аспекты права собственности и права общей собственности, обязательственного права, управления имуществом, а также договорных конструкций в доверительном управлении имуществом, таких как: М.М. Агарков, В.К. Андреева, С.С. Алексеев, М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, А.В. Венедиктов, В.В. Витрянский, Д.М. Генкин, О.А. Городов, В.П. Грибанов, Н.Г. Доронина, Д.Ф. Еремеев, О.С. Иоффе, В.П. Камышанский, С.М. Корнеев, И.Л. Корнеева, О.А. Красавчиков, П.В. Крашенинников, В.А. Лапач, В.Н. Литовкин, Р.П. Мананкова, В.Ф. Маслов, Д.И. Мейер, Л.М. Минкина, И.Б. Новицкий, В.А. Рясенцев, О.Н. Садиков, П.И. Седугин, А.П. Сергеев, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, В.А. Тархов, А.А. Титов, Ю.К. Толстой, Р.О. Халфина, Г.Ф. Шершеневич и др.

Отдельные аспекты темы диссертационного исследования ранее подвергались анализу в различных научных работах. Так, в работе О.Н. Бобровской «Кондоминиум, как объект гражданских прав», исследованы аспекты образования имущественно-земельного комплекса и его составных частей для целей управления товариществом собственников жилья; работа О.И. Власовой «Правовое регулирование отношений собственности на общее имущество многоквартирного дома» раскрывает вопросы определения объектного состава общего имущества и пределов его использования собственниками помещений многоквартирного дома; работа В.С. Ермакова «Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья» посвящена образованию товарищества собственников жилья как юридического лица для целей управления многоквартирным домом, однако она полностью основана на утратившим свою силу Федеральном законе «О товариществе собственников жилья»; работа С.Ю. Шахова «Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом» подвергла анализу способы управления многоквартирными домами.

Таким образом, процесс управления как целенаправленная деятельность специальных субъектов, призванная удовлетворять потребностям собственников помещений многоквартирного дома в сохранении жилого фонда и получения необходимых сопутствующих услуг рассматривался несистемно, в рамках исследования иных смежных вопросов.

Исследований процесса управления многоквартирными домом товариществом собственников жилья как одного из основных способов управления в рамках диссертационных работ не проводилось.

Отдельным вопросам управления многоквартирными домами посвящены работы следующих исследователей: Р.Р. Аллямова, О.И Власовой, Л.Ю. Грудцыной, И.А. Дроздова, В.С. Ермакова, О.Е. Жульевой, Е.А. Каменевой, Е.Б. Козловой, П.В. Крашенинникова, И.Б. Миронова, С.Г. Певницкого, А.В. Попова, А.Б. Рыжова, Д.Б. Савельева, П.И. Седугина, У.Б. Филатовой, С.Ю. Шахова, Л.В. Щенниковой, Е.А. Чефрановой и других.

Объектом исследования являются правоотношения, складывающиеся в процессе осуществления деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом, как основного способа управления многоквартирным домом из числа определенных действующим жилищным законодательством.

Предмет исследования составляет совокупность норм гражданского и жилищного права, регламентирующих деятельность товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом, а также судебная и правоприменительная практика.

Целью диссертационного исследования является системное исследование деятельности, осуществляемой товариществом собственников жилья по управлению многоквартирным домом, направленной на удовлетворение потребительского интереса собственников помещений в многоквартирном доме, на основе анализа существующих способов управления, а также выработка предложений по совершенствованию действующего гражданского и жилищного законодательства.

Достижение цели исследования обеспечивается в процессе решения следующих задач:

-  уточнить и конкретизировать правовое понятие деятельности товариществ собственников жилья по управлению многоквартирным домом на основе обобщения теоретического материала и исходя из положений действующего гражданского и жилищного законодательства;

- рассмотреть специфику процесса управления многоквартирным домом в рамках способов, определенных жилищным законодательством,

- определить субъектный состав процесса управления многоквартирным домом и критерии выделения объектов общей собственности, передаваемых в управление;

- показать особенности проведения государственной системы контроля за надлежащим осуществлением деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом и обосновать необходимость его сочетания с процедурой саморегулирования управляющих на рынке соответствующих услуг;

-  определить пределы ответственности управляющего (управляющей организации) в процессе осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами;

-  провести ретроспективный анализ развития управления многоквартирными домами в Российской Федерации;

- изучить зарубежный опыт организации управления многоквартирными домами;

-  выявить наиболее значимые проблемы, возникающие при осуществлении товариществом собственников жилья деятельности по управлению многоквартирными домами, установить причины возникновения данных проблем и способы их устранения, в том числе путем совершенствования действующих правовых норм.

Методологическую основу исследования составляют общенаучный диалектический метод, наряду с которым автором использовались частнонаучные методы познания: системный, формально-логический, исторический, формально-юридический, лингвистический, сравнительно-правовой, эмпирический. Исторический метод позволяет проследить историю развития института управления многоквартирными домами с момента его возникновения до наших дней в российской доктрине и практике. Системный метод предполагает изучение данного института в комплексе, а не только изучение отдельных его частей. Формально-логический и формально-юридический методы использованы при анализе нормативно-правовых актов, формулировании авторских определений.

В ходе исследования проводились системный анализ норм федерального жилищного и гражданского законодательства, подзаконных актов, нормативных актов субъектов Российской Федерации, конкретно-социологическое исследование судебной практики их применения, сравнительный анализ теоретических работ, использовались приемы диалектической и формальной логики. Эмпирический метод важен для того, чтобы анализ правового института не ограничивался лишь теорией, но и основывался на практическом применении правовых норм.

Нормативную базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, акты субъектов Российской Федерации, подзаконные акты, разъяснения и рекомендации Верховного Суда РФ, а также решения судов различных инстанций по конкретным делам.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что оно является одной из первых работ, посвященных системному исследованию отношений, возникающих при осуществлении деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом.

В работе сформулировано авторское определение «деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом». Высказаны предложения по совершенствованию норм гражданского и жилищного законодательства для оптимизации деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом. Это касается, прежде всего, правоспособности председателя правления товарищества собственников жилья, заключения договора управления многоквартирным домом, установления перечня работ и услуг предоставляемых управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом.

Обоснована необходимость закрепления механизма понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом собственников помещений, отказывающихся от его заключения на добровольных началах.

Доказана целесообразность установления обязательного страхования гражданской ответственности управляющих организаций по договорам управления многоквартирным домом.

На основе исследования сделаны выводы и разработаны предложения по совершенствованию законодательства Российской Федерации, рекомендации по его применению субъектами правоотношений по управлению многоквартирными домами.

Научная новизна диссертационного исследования содержится в сформулированных автором теоретических и практических положениях, выносимых на защиту.

В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие положения:

1. Предложено авторское определение «деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом», которая рассматривается как процесс, состоящий из совокупности взаимосвязанных и взаимообусловленных действий обязанных лиц, в том числе профессиональных участников, направленный на удовлетворение интереса собственников помещений в многоквартирном доме по обеспечению его сохранности, надлежащему функционированию и содержанию в соответствии с установленными нормами, а также на предоставление услуг и выполнение работ для собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом товарищество собственников жилья может осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом в трех формах: на основе членства, без заключения с членами товарищества соответствующего договора управления многоквартирным домом; на основе договора управления многоквартирного дома, заключаемого, в частности, с не членами товарищества; а также на основе договора управления многоквартирного дома, заключаемого с управляющей организацией или управляющим.

2. В целях унификации положений о договоре управления многоквартирным домом целесообразно закрепить в п. 1 ст. 162 ЖК РФ правило о заключении единого договора собственников помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией (в случае, деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляет товарищество собственников жилья, то с собственниками помещений в многоквартирном доме, являющимися не членами товарищества), предоставив такое право избранному на общем собрании представителю. При этом размер платы, вносимой каждым из сособственников необходимо исчислять по единым тарифам с учетом доли каждого из собственников помещений в многоквартирном доме в общем имуществе.

3. Выявлено отсутствие механизма понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом собственников помещений в нем, отказывающихся от его заключения на добровольных началах, как у остальных собственников помещений в многоквартирном доме, так и у товарищества собственников жилья и иной управляющей организации.

Исходя из смысла п. 5 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания являются обязательными для всех собственников, а уклонение собственника от заключения договора управления затрагивает интересы других собственников. Целесообразно признать за общим собранием собственников, членов товарищества собственников жилья, а также специализированной организацией, привлеченной для управления многоквартирным домом, право требовать исполнения решения общего собрания в принудительном порядке.

4. Анализ нормы ст. 144 ЖК РФ позволяет утверждать: председатель правления товарищества собственников жилья не входит в состав органов управления товарищества собственников жилья. Однако, исходя из положений ст. 149 ЖК РФ, председатель правления товарищества выполняет функции единоличного исполнительного органа управления. Он вправе самостоятельно совершать некоторые сделки от имени товарищества собственников жилья и тем самым занимает обособленное положение по отношению к общему собранию членов товарищества и правлению товарищества, образуя третий элемент в иерархической структуре органов общества: общее собрание – правление – председатель.

В целях недопущения распоряжения денежными средствами товарищества собственников жилья по усмотрению председателя правления, целесообразно ограничить полномочия председателя правления по сделкам товарищества собственников жилья, имеющим высокий стоимостный показатель, совершение которых может осуществляться только после одобрения правлением или общим собранием членов товарищества. Данное ограничение целесообразно устанавливать в уставе товарищества собственников жилья.

5. Выявлено, что по договору управления многоквартирным домом не предоставляются коммунальные услуги. Все полномочия товарищества собственников жилья или иной управляющей организации в сфере оказания коммунальных услуг по управлению многоквартирным домом ограничиваются представлением интересов в отношениях с ресурсоснабжающими организациями и обеспечением в какой-либо части исправности используемых приборов и оборудования, связанных с потреблением коммунальных услуг. В связи с этим предлагаем изложить п. 2 ст. 162 ЖК РФ в следующей редакции: «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, в том числе деятельность по обеспечению предоставления коммунальных услуг и ресурсов».

6. Доказано, что товариществам собственников жилья, осуществляющим управление многоквартирными домами, и иным профессиональным участникам процесса управления многоквартирными домами целесообразно учреждать саморегулируемые некоммерческие организации, членство в которых будет носить обязательный характер. Это позволит конечным потребителям работ и услуг, т.е. собственникам помещений в многоквартирном доме, заключать договор управления многоквартирным домом только с теми управляющими организациями, которых рекомендует ассоциация профессиональных управляющих, исключая возможность допущения к управлению субъектов, не прошедших сертификации и аттестации в рамках действующей ассоциации.

В этой связи предлагается дополнить раздел VIII ЖК РФ статьей в следующей редакции: «Членство субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности по управлению многоквартирными домами в саморегулируемых организациях является обязательным».

7. Установлено, что при отсутствии лицензирования деятельности управляющих организаций, в целях обеспечения интересов собственников помещений в многоквартирном доме, целесообразно установить требования к минимальному размеру уставного капитала такой организации, а также ввести процедуру обязательного страхования гражданской ответственности управляющих организаций по договорам управления многоквартирным домом. Страховая сумма должна соотноситься со стоимостью общего имущества многоквартирного дома, а также размером средств собственников, вносимых на содержание и ремонт указанного имущества.

Закрепление обязательного страхования ответственности управляющих, а также требования о размере уставного капитала, утверждаемого профессиональным союзом или ассоциацией управляющих, выведет с рынка услуг по управлению многоквартирными домами организации, не способные нести имущественную ответственность за свою профессиональную деятельность перед собственниками помещений в многоквартирных домах, избравших товарищество собственников жилья в качестве способа управления и делегировавших такие полномочия специальному субъекту - члену саморегулируемой организации.


следующая страница >>