microbik.ru
1
О концептуальных основах нормативного обеспечения оценочной деятельности.
Е.С.Озеров

Почетный член РОО, проф., д.т.н.
Предусмотренная Федеральным законом работа по нормативному обеспечению оценочной деятельности силами Национального совета (НСОД) не отмечена какими-либо результатами. Создается впечатление, что оценщикам не следует надеяться на появления новых документов и в ближайшее время: РОО, представленное в руководстве Комитета по стандартам НСОД, опубликовало свой Свод стандартов [1], который представляет собою компиляцию во многом несовершенных и несовместимых между собою текстов ФСО 1-3 и МСО 2007 в редакции [2] (о некоторых фундаментальных разногласиях между ФСО 1-3 и МСО 2007 говорилось уже давно – см. [4] и [5]).

Между тем, перестройка системы регулирования оценочной деятельности в условиях кризиса требует обновления нормативно-методического обеспечения оценки – с преобразованием полезных призывов теоретиков о «смене парадигм и понятий в условиях новой экономики» (см., например, [3] и [4]) в конкретные предложения по конструкциям и содержанию документов. Такие предложения, базирующиеся на последних теоретических разработках, должны создать основу не только для квалифицированного следования международным стандартам оценки (буквального использования наработок Международного и Европейского комитетов по стандартам недостаточно), но также и для развития российской практики оценки, уникальной по набору проблем. Потребность в упомянутом развитии стимулируется и перспективой повышения спроса на услуги оценщиков-консультантов в период выхода экономики из кризиса.

Ниже рассматриваются некоторые концептуальные вопросы развития теории и совершенствования нормативных документов оценочного сообщества.
1. Объекты оценки.

Прежде всего, обратим внимание на то, что в [6] снимается возражение [3] против использования словосочетания «объект оценки», имея в виду, что этим словосочетанием именуется объект гражданского оборота, на который направлена деятельность, имеющая своей целью установление (определение) рыночной или иной стоимости. Там же обращается внимание на обоснованную в [7] некорректность использования в [3] и в переведенном на русский язык тексте МСО 2007 [2] словосочетания «оценка стоимости», поскольку понятие «оценка» расшифровывается как набор процедур и процесс определения стоимости.

В [6] предлагается концепция группировки и наименования типов объектов оценки. Предусматривается, что вся совокупность таких объектов распределяется между четырьмя группами, различающимися наборами свойств (самого объекта и среды его функционирования), которые, в свою очередь, определяют особенности применения системы оценочных процедур и трактовки результатов оценки:

- объекты недвижимой собственности - недвижимые вещи в совокупности с имущественными правами, с элементами экономической и социальной сущности недвижимого имущества;

- объекты движимой собственности - движимые вещи в совокупности с имущественными правами, элементами экономической и социальной сущности движимого имущества;

- объекты интеллектуальной собственности - продукты интеллектуальной деятельности человека в совокупности со всеми правами на эти продукты, а также неимущественные права;

- объекты бизнеса - предприятия как комплексы, состоящие из взаимосвязанных объектов недвижимой, движимой и интеллектуальной собственностей.

Эту систему группировки объектов оценки предлагается ввести в новую редакцию ФСО 1, сопроводив нововведение соответствующими комментариями (в самом тексте стандарта или в отдельном документе). В комментариях целесообразно привести предложенное в [6] обоснование раздельного представления в оценочных документах трех групп объектов, именуемых в ГК РФ недвижимостью, а также аргументы [6] о необходимости объединения термином «собственность» материальной, юридической, экономической и социальной сущностей (категорий) соответствующего типа объекта гражданского оборота (объекта оценки).

В [6] отмечено несоответствие редакции МСО 2007, представленной в [2] и включенной в Свод стандартов РОО [1], статье 130 ГК РФ. Показано, что переводчики текста МСО ошибочно соотнесли термины «вещи» и «имущество», считающиеся синонимами в русском языке и в ГК, с разными группами «родовых» признаков элементов объектов оценки. Так, например, по [2] к недвижимости отнесены земля и улучшения, в то время как «недвижимым имуществом», считающимся объектом оценки, называется пакет прав на недвижимость. Там же «движимым имуществом», рассматриваемым в [2] в качестве объекта оценки, неверно называется пакет прав и интересов, связанных с собственностью на движимые вещи.

Дополнительно отметим обоснованный в [6] отказ от предложения [2] включить объекты интеллектуальной собственности в группу объектов движимого имущества, а также высказанное в [6] мнение о необходимости исследования обоснованности предложения МСО о выделении финансовых интересов в отдельную группу объектов оценки.

2. Система видов стоимости (баз оценки).

Анализируя представленные в нормативных документах разновидности баз оценки (видов стоимости), обратим внимание, прежде всего, на содержащееся в [5] заключение первого вице-президента РОО о том, что «…между ФСО и МСО имеются противоречия в плане признаваемых баз оценки. Перечень баз оценки в ФСО недостаточен для отражения существующего спектра обменных процессов в отношении объектов оценки, характерных для ПСО…» (здесь ПСО – «профессиональная стоимостная оценка»).

Соглашаясь с этим замечанием, отметим предложенную в МСО трехуровневую систему баз оценки: на высшем уровне иерархии - рыночная стоимость, на втором уровне - четыре базовые стоимости, отличные от рыночной (инвестиционная, справедливая, специальная и синергетическая) и, наконец, на третьем уровне (по п. 6.1.3 МСО 2) – «стоимости, устанавливаемые в соответствии с определениями, изложенными в контракте или нормативном акте». Таким образом, предусматривается, что стоимости, отнесенные к первым двум уровням иерархии, принимаются всеми странами, представленными в МКСО, а стоимости третьего уровня – устанавливаются самими странами в соответствии со своим законодательством.

Подробнее система определений понятий стоимости будет анализироваться далее, но уже сейчас обратим внимание на непоследовательность МКСО в ранжировании стоимостей: обоснованно лишив статуса базы оценки ликвидационную стоимость (проявляющуюся при нетипичных мотивах продавца), квалифицируя ее как частную разновидность инвестиционной стоимости (определяемой при нетипичных мотивах продавца и покупателя), МКСО выделил синергетическую стоимость, признав ее в то же время частным проявлением специальной стоимости (в МСО 2005 синергетический эффект упоминался в определении понятия специальной стоимости).
3. Об определении понятия рыночной стоимости

В работах [4] и [5] отмечено существенное различие определений понятия рыночной стоимости в ФСО и МСО – прежде всего, словосочетанием «…наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден … на открытом рынке в условиях конкуренции…», которого нет в определении понятия, представленного в МСО. Авторы [4] и [5] трактуют присутствие этого словосочетания в определении понятия рыночной стоимости как признак «идеализации» разработчиками ФСО реального (несовершенного) российского рынка объектов гражданского оборота, рассматриваемых в качестве объектов оценки. По мнению авторов [4] «определение РС в ФСО отражает «широкорыночную перспективу» и только ее, в то время как определение РС в МСО дано «с позиции сделки», т.е. с более общей позиции, и поэтому оно пригодно для использования при оценке как на активных массовых рынках, так и на немассовых рынках (т.е. на рынках индивидуализированных сделок с соответствующими допущениями о применимых обстоятельствах обмена актива и обменивающихся им сторонах)». В [4] (табл. 1) утверждается, что «широкорыночное» определение РС, приведенное в ФСО, «исключает многие слаболиквидные активы из границ своей применимости… Например, согласно определению ФСО, специализированные активы не обладают рыночной стоимостью, поскольку если бы их можно было бы продать «на открытом рынке в условиях конкуренции», то они бы противоречили своей сущности и не были бы специализированными».

Отметив некорректность последней фразы замечания (для специализированных активов устанавливается не рыночная, а специальная стоимость), обратим внимание на то, что авторы [4] и [5] для сравнительного анализа выбрали полное определение понятия РС из ФСО и неполное определение этого понятия из МСО. Оппоненты ФСО «не заметили» отличительной особенности стиля МСО в представлении определений понятий баз оценки: в разделе 3 МСО 1 дается краткое определение понятия РС (именно оно и рассмотрено в [4] и [5]), в то время как в других разделах этого стандарта даются пояснения, также имеющие статус норматива. В частности, в п. 1.2. МСО 1 говорится об открытом рынке, из всех пояснений, представленных в разделах 3 и 6 следует, что в МСО 1 речь идет о «широком» рынке (нет только конкретного словосочетания «конкурентный рынок»), в п. 3.2.1 МСО 1 содержится незамеченная авторами [4] и критикуемая ими норма ФСО о том, что «платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Следует отметить, что рыночную стоимость имеет смысл определять только для тех типов объектов гражданского оборота, для которых известны сделки с аналогичными объектами (если нет или мало сделок - нет рынка объектов того типа, к которому принадлежит объект оценки, нет смысла говорить о рыночной стоимости). При этом полезно иметь в виду процитированное в [4] высказывание Питера Томсона: «…условия конкурентного рынка обычно существуют, когда две или большее число сторон действуют независимо для того, чтобы получить для себя бизнес третьей стороны путем предложения наиболее выгодных условий. Открытый рынок может быть определен как доступный и свободный от создающих препятствия ограничений…». Этому условию существования конкурентного рынка в России отвечают сделки с подавляющим числом типов объектов недвижимой и движимой собственности, гораздо реже это условие выполняется для сделок с объектами интеллектуальной собственности и бизнесов, но для таких объектов следует определять стоимость, отличную от рыночной.

Заметим только, что, как будет показано далее, определение РС по ФСО не мешает осуществлять предусматриваемую в [4] профессиональную стоимостную оценку (ПСО) путем моделирования «торга» с отражением «поведенческих мыслительных процессов участников…», на основе которых формируется представление о РС с «позиции (подразумеваемой) сделки…». К обсуждению этой темы вернемся после анализа понятий типов стоимости, отличных от рыночной. Здесь же обратим внимание на другие отличия понятий РС в ФСО и в МСО.

Прежде всего, отметим, что в ФСО отсутствует постулируемое в МСО условие учета принципа наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки: по п. 6.7 ОППО МСО понятие НЭИ «является основополагающим, а также оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости». Об этом говорится и в МСО 1 (п.п. 1.2 и 3.4), но оспаривается в [4] оппонентами ФСО: «Дело в том, что представление о НЭИ имущества как об использовании, которое приводит к достижению максимальной его цены, не согласуется с предпосылками определения РС в ФСО. В определении прямо говорится, что РС - это «наиболее вероятная цена». Из вполне очевидных соображений, наиболее вероятной цене соответствует наиболее вероятное использование... При чем же тут принцип НЭИ, который свидетельствует об учете максимальных цен реализации или цен предложения в контексте определения рыночной стоимости»? Таким образом, авторы [4] оппонируют не ФСО, а МСО, в котором вводится условие об использовании принципа НЭИ при расчете РС, а в п. 3.2.1 МСО 1 устанавливается, что «мерой рыночной стоимости является наиболее вероятная цена…».

К проблеме нормативного обеспечения выбора варианта НЭИ при определении РС мы вернемся далее, а здесь обратим внимание на некоторые дополнительные замечания по определению понятия РС в ФСО. В отличие от МСО в ФСО явно не оговаривается условие типичности интересов участников сделки, недостаточно четко представлено условие, что объект оценки до даты оценки находился на открытом рынке после должного маркетинга и в течение времени экспозиции, среднерыночного для данного типа объектов, нет указания о том, что рыночная стоимость рассчитывается без учета издержек, связанных со сделкой купли-продажи (из величины рыночной стоимости эти издержки не вычитаются).

Общим замечанием по ФСО и МСО является не предусмотренная в этих документах системность в определении набора понятий стоимости с использованием понятия рыночной стоимости в качестве базового: целесообразно важнейшие положения, отличающие рыночную стоимость от других стоимостей, представить в самом определении понятия РС, а не в комментариях к этому определению. Таким образом, предлагается раскрывать понятие рыночной стоимости однозначно и исчерпывающе полно, рассматривая любой другой вид экономической стоимости как частный случай рыночной стоимости (в указанных «частных случаях» отсутствуют или изменены какие-либо признаки из полного набора характерных признаков рыночной стоимости). Предлагаемое исчерпывающе полное определение понятия рыночной стоимости представлено в нашей редакции ФСО 1 (см. [7] и [8]). Сформировано это понятие путем дополнения понятия РС, представленного в утвержденном ФСО 1, оговоренными выше уточнениями, включая условия типичности мотивов покупателей и продавцов, обязательности выбора варианта НЭИ, маркетингового обеспечения продвижения объекта на рынке до даты его оценки.
4. Система понятий баз оценки

Вариант построения системы определений понятий, представленный в нашей редакции проекта ФСО 1 (см. [8], [9]), иллюстрируется схемой.


Рыночная стоимость

Базовые стоимости, отличные от рыночной

Инвестиционная

Справедливая

Специальная, Синергетическая

Вспомогательные стоимости (производные от рыночной)

В текущем использовании

Стоимость

реализации

Ликвидационная

стоимость

Ограниченной реализации

Страховая

Залоговая

Восстановительная

Утилизационная

Налогооблагаемая

Кадастровая


В соответствии с МСО 2007 в базах оценки, отличных от рыночной стоимости, представлены четыре стоимости, хотя в [8] предлагается признаки специальной и синергетической стоимостей представить в одной специальной стоимости, поскольку синергетическая стоимость рассматривается как дополнительный элемент стоимости, проявляющийся при слиянии нескольких интересов.

Определения понятий всех стоимостей формируются на основе понятия рыночной стоимости.

Понятие инвестиционной стоимости отличается от понятия РС отказом от условия типичности мотивов покупателя и продавца, участвующих в сделке, и ослаблением (отменой) условия обязательности выбора варианта НЭИ.

Справедливая стоимость отличается от рыночной тем, что ее понятие формируется исключением из понятия РС условия о том, что гипотетическая сделка с объектом оценки осуществляется на открытом и конкурентном рынке (справедливая стоимость применяется в условиях отсутствия сделок с объектами, являющимися аналогами оцениваемого объекта).

Под специальной стоимостью понимается стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. В нашей редакции ФСО к специальной относится и синергетическая стоимость, которая может возникнуть благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта гражданских прав с некоторым другим объектом прав.

Перечень вспомогательных видов стоимости, подлежащих отражению в нормативных актах РФ, предложен и обоснован в новой редакции ФСО [8].

Стоимость в текущем использовании отличается от рыночной только исключением из определения понятия РС условия обязательности выбора варианта НЭИ (в [9] предложен вариант именования этой стоимости рыночной стоимостью в текущем использовании).

Стоимостью реализации в [8] названа наиболее вероятная цена сделки купли-продажи с объектом оценки на рыночных условиях, но на более позднюю дату, отстоящую от даты оценки на период, равный среднерыночному периоду экспозиции Tэ этого товара до момента совершения сделки купли-продажи. Эта стоимость нужна продавцу, заказывающему оценку, чтобы знать, какую сумму он получит в результате сделки купли – продажи, но для назначения стартовой цены (цены предложения) ему нужно знать и рыночную стоимость. В свете этих разъяснений представляется спорным введение в утвержденном ФСО 1 срока (6 месяцев), в течение которого оценка рыночной стоимости может использоваться в принятии управленческих решений (оценщик может определить величину стоимости и в конце 6-ти месячного периода)…

Понятие ликвидационной стоимости отличается от понятия РС отказом от условия типичности мотивов продавца, вынужденного продать объект в течение периода Tл, меньшего среднерыночного периода экспозиции Tэ, установленного рынком для товаров данного типа, - с ослаблением (отменой) условия обязательности выбора варианта НЭИ.

Стоимость ограниченной реализации в [8] отличается от ликвидационной стоимости тем, что определяется не на дату оценки, а на более позднюю дату, отстоящую от даты оценки на величину укороченного периода экспозиции Tл.

Страховая стоимость принимается (в практике страховщиков, согласованной с ГК РФ) равной меньшей из двух стоимостей - остаточной балансовой (равной амортизированным затратам воспроизводства, а в будущем по МСФО – АЗЗ) и рыночной стоимости.

Залоговая стоимость принимается равной рыночной стоимости объекта залога или (при достаточном обосновании) стоимости этого объекта, отличной от рыночной (в текущей практике банки обосновывают «дисконт» для рыночной стоимости).

Восстановительная стоимость – затраты воспроизводства на дату оценки (в будущем по МСФО - затраты замещения).

Под утилизационной стоимостью имущества понимается денежная сумма, на которую может быть обменен на дату оценки данный материальный объект, представленный как совокупность содержащихся в нем элементов и материалов.

Стоимость для целей налогообложения имущества относится к нормативным видам стоимости и рассчитывается на основе определений, которые содержатся в соответствующих нормативно-правовых актах, относящихся к налогообложению объектов гражданских прав.

Кадастровая стоимость недвижимого имущества – специальный (нормативный) вид стоимости, устанавливаемый методами массовой оценки на определенную дату на базе рыночной стоимости – в порядке, определенном законодательством Российской Федерации.

5.О стандартизации принципов оценки

В ФСО не представлены, а в МСО лишь перечислены принципы оценки и только принцип НЭИ расшифрован и рекомендован к применению. В нашей редакции ФСО 2 (см. [8]) этот пробел восполняется описанием всех принципов оценки и рекомендациями по их использованию при реализации процедур оценки объектов гражданского оборота. Особое внимание уделено содержанию и процедурам реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта оценки. Имея в виду, что обоснование отличия принципа ННЭИ от используемого в МСО принципа наиболее эффективного использования (НЭИ) и процедуры выбора варианта ННЭИ обсуждались ранее в [7]-[10], здесь обратим внимание на некоторые спорные проблемы применения этого принципа.

Прежде всего, заметим, что как показано в [8]-[10] принцип ННЭИ должен применяться при определении рыночной стоимости объектов недвижимой собственности, крупных объектов движимой собственности и бизнеса (в МСО 2007 общее правило выбора НЭИ при определении рыночной стоимости объекта гражданского оборота иллюстрируется только рассуждениями о НЭИ для недвижимости). В частности, при оценке бизнеса рекомендуется обеспечивать:

- выбор варианта ННЭИ для активов, технологий, продукта и структуры бизнеса - при определении рыночной стоимости 100%-ного или контрольного пакетов акций, а также

-учет вариантов развития бизнеса, планируемого менеджментом предприятия, – при оценке миноритарных пакетов.

Особо отметим, что при выборе варианта ННЭИ объектов недвижимой собственности новое качество анализа обеспечивается учетом:

- принципа возрастающей и уменьшающейся отдачи (отмечено наличие максимума на зависимостях чистого операционного дохода, генерируемого объектом недвижимости, и стоимости земельного участка в составе этого объекта от высоты здания);

- принципа экономического размера (потенциальная возможность присоединения соседнего участка может существенно повысить стоимость объекта оценки);

- наличия оптимальной величины арендной ставки и соответствующего (не нулевого) уровня недозагрузки объекта – своих для каждого функционального назначения объекта, зависящих от конкретных рыночных условий.

В анализе с целью выбора варианта ННЭИ при оценке бизнеса необходимо учитывать принципы возрастающей и уменьшающейся отдачи (исследуется на наличие экстремума зависимость доходности бизнеса от количественных характеристик реальных активов и ресурсного обеспечения бизнеса), принципы экономического размера и экономического разделения (анализируются последствия возможного слияния, присоединения, разделения предприятий и подразделений). При оценке земли или нематериальных активов в составе активов бизнеса полезным оказывается использование принципа добавочной продуктивности.

Заметим, что для обеспечения надежности выбора варианта ННЭИ объекта оценки требуется теоретическое обоснование критериев и методическое обеспечение процедур такого выбора с учетом неопределенности и риска. Следует иметь в виду, что превышение чистой настоящей стоимости для одного из вариантов в сравнении с остальными может сопровождаться риском потерь, существенно превышающих размер выигрыша. При этом особенно важно обеспечить методическими рекомендациями исполнение процедур оценки вероятности неблагоприятного развития событий (в условиях риска) и применение совокупности критериев выбора варианта при отсутствии возможности оценки указанной вероятности (в условиях неопределенности) – методами имитационного моделирования (см. [12]).

6. О моделировании гипотетической сделки с объектом оценки

В [11] указывается, что в соответствии с определением в МСО понятия рыночной стоимости, последняя трактуется как «…расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой сделке, которая реализовалась бы после проведения надлежащего маркетинга и во время которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения». При этом считается, что «цена указанной сделки – по разумным соображениям – наибольшая из достижимых цен для продавца и наименьшая из достижимых цен для покупателя».

Из этих фрагментов определения следует, что при установлении рыночной стоимости оценщик должен моделировать поведение типичного покупателя и типичного продавца при совершении ими гипотетической сделки, получая в итоге расчетную денежную сумму, которую участники сделки могут признать приемлемой для обмена на объект оценки. Логично предположить, что затратный подход к оценке моделирует позицию продавца (независимо от того, какие субъекты принимали участие в создании объекта оценки, ценой сделки должен быть обеспечен возврат капитала, вложенного в этот объект, и доход на капитал, характерный для такого типа капиталовложений на рынке).

Представляется очевидным, что доходный подход моделирует позицию типичного покупателя (ему предстоит осваивать приобретаемый объект с обеспечением возврата капитала, вложенного в покупку объекта оценки, и получением среднерыночного дохода на вложенный капитал). При этом оценщик должен иметь в виду, что типичные покупатели и продавцы, располагая всей необходимой информацией о рыночных сделках с аналогичными объектами (это условие также содержится в определении понятия рыночной стоимости), непременно будут добиваться близости цены моделируемой сделки к «квазиравновесной цене» для сделок с объектами-аналогами, обращающимися на рынке. Следует иметь в виду, что представление о существовании ценового регулирования и динамического «квазиравновесия» с «квазиравновесной ценой» на рынке является обязательным условием для обоснования применимости сравнительного подхода к оценке объекта гражданского оборота (иначе – какое отношение имеют сделки других лиц с другими объектами к моделируемой сделке с объектом оценки?). Имея это в виду, оценщик должен «помочь» участникам сделки установить характерную для рынка квазиравновесную цену на данный вид объектов на дату оценки - с использованием сравнительного подхода к оценке.

Поскольку покупатель и продавец должны договориться о цене сделки, справедливой для обоих и весьма близкой к упомянутой выше квазиравновесной цене, оценщик должен указать в качестве рыночной стоимости (как наиболее вероятной цены сделки) вполне конкретную сумму, полученную на основании согласования стоимостей, рассчитанных методами всех подходов к оценке. В связи с этим необходимо ввести понятие и использовать аксиому теории оценки – утверждение о теоретической независимости полученной величины стоимости от выбора подходов, методов и техник оценки - при условии абсолютной надежности всех процедур оценки (см. [7], [11]). В таком случае значения стоимости, полученные с использованием всех грамотно реализованных подходов (затратного, доходного и сравнительного), должны быть теоретически одинаковыми, а практически – близкими между собою. При этом указанные значения стоимости могут отличаться друг от друга на величины, не выходящие за пределы интервала доверия (доверительного интервала, интервала неопределенности), представляющего собою «пересекающееся» множество интервалов доверия для значений стоимости, рассчитанных разными методами всех подходов с учетом рисков.

В то же время следует иметь в виду, что, как отмечено выше, при отсутствии сделок с объектами–аналогами не имеет смысла говорить о рыночной стоимости данного вида объектов (нет сделок - нет рынка товаров, аналогичных объекту оценки, к оценке объекта не применим сравнительный подход, нет и рыночной стоимости данного вида объектов). В этом случае оказывается полезным предложение МКСО о введении в обращение понятия справедливой стоимости. Эта стоимость должна определяться (путем моделирования сделки!) вместо рыночной стоимости (если на рынке нет сделок) методами затратного (с позиции продавца) и доходного (с позиции покупателя) подходов - с приближенным равенством результатов, полученных методами указанных двух подходов.

Заметим, что на упомянутой аксиоме теории оценки базируются комбинированные подходы к оценке и обратные задачи теории оценки. К последним, например, относится важная для управления недвижимостью задача определения уровня арендных ставок для объектов пересчетом рыночной стоимости, найденной методами рыночного или затратного подходов, в потенциальный валовой доход для объекта. Важнейшей для принятия инвестиционных решений является другая обратная задача – оценки нормы отдачи на капитал техникой экстракции с использованием в едином алгоритме моделей рыночного и доходного подходов к оценке недвижимости. Аксиома теории оценки позволяет обосновать применение только затратного подхода к оценке для целей налогообложения недвижимости в переходном периоде развития рынка. Заметим, что уверенность в обоснованности указанной аксиомы и следствий из нее будет укрепляться по мере развития методов рыночного подхода к оценке недвижимости и подтверждения практикой правомерности упомянутых решений обратных задач теории оценки.

7. О совершенствовании методологии оценки.

Выше говорилось уже о трех подходах к оценке объектов гражданского оборота. Рассмотрим возможности развития методов и техник, реализуемых в рамках этих подходов.

В затратном подходе к оценке объектов гражданского оборота кроме обычно используемого метода суммирования издержек и прибыли предпринимателя (лучше использовать словосочетание «прибыль проекта девелопмента» - ППД) - с учетом потерь стоимости из-за износов и устаревания - целесообразно развивать также метод капитализации издержек, обеспечивающий более высокое качество моделирования оцениваемых процессов и развитие аналитических методов определения ППД (см. [7] и [8]).

При реализации сравнительного подхода к оценке объектов недостаток объектов-аналогов вынуждает развивать техники качественного сравнительного анализа сделок с количественным обоснованием значимости элементов сравнения. Из-за недостатка рыночной информации актуальной оказывается задача развития и применения техник компенсационных корректировок цен сделок и квалиметрического моделирования (см. [7] и [8]).

Доходный подход к оценке объектов должен реализоваться с учетом рисков ошибок прогнозов доходов и расходов, смены валюты, инфляции и налогов при расчете капитализируемых доходов и норм дисконтирования. При этом разные риски учитываются либо соответствующими премиями в составе норм отдачи на капитал, либо вариациями сценариев с учетом ошибок в расчетных значениях капитализируемых доходов. Заметим, что оценка величины нормы отдачи на капитал должна выполняться с опорой на реальные рыночные сделки - с проверкой применяемой ставки дисконтирования техникой альтернативных проектов. Современная практика свидетельствует о том, что техника суммирования премий за риски и модель оценки финансовых активов нуждаются в развитии и сейчас могут использоваться лишь для ранжирования альтернативных проектов.

При оценке бизнеса с использованием затратного подхода предстоит развивать теорию стоимости человеческого капитала в составе активов предприятия, а также учитывать прямые затраты и вмененные издержки в период от пуска предприятия до выхода его на расчетную мощность производства и сбыта. При громадном количестве элементов активов в составе имущественного комплекса (в том числе градообразующих предприятий) надлежит развивать теоретические основы групповой оценки с обоснованием критериев выборки и рыночной оценки единичных элементов из совокупностей однотипных объектов – с последующим применением техники мультипликаторов к остаточной стоимости (к амортизированным затратам воспроизводства) всех объектов группы.

При реализации всех подходов к оценке объекта на согласование и использование результатов оценки существенным образом влияет вывод о величинах интервалов доверия (интервалов неопределенности) для величин стоимости, полученных с использованием разных расчетных моделей. В самом деле, классическая «рыночная стоимость» – это стоимость в обмене, равная цене, которая с большой вероятностью может быть уплачена в моделируемой оценщиком сделке между продавцом и покупателем. При моделировании поведения указанных типичных субъектов рынка оценщик опирается на состоявшиеся сделки с объектами-аналогами, которые квалифицируются как случайные события с ценами как случайными величинами. Моделируя сделку и определяя рыночную стоимость как гипотетическую цену вероятной сделки, оценщик не гарантирует заказчику, что сделка с объектом произойдет по цене, точно равной рыночной стоимости. Оценщик может определить и сообщить заказчику лишь ожидаемое значение цены гипотетической сделки и интервал доверия для этого значения - с указанием соответствующей доверительной вероятности (об этом нужно четко сказать в нормативных документах, регламентирующих оценочную деятельность). Отсюда следует, что требуемые алгоритмы выбора варианта ННЭИ и оценочных процедур должны опираться на известные методы анализа рисков (см. [12]).

Не соглашаясь с утверждением авторов [4] об ограничениях на использование подходов при «маятниковом режиме работы» рынка, заметим, что правило приближенного равенства между собою результатов оценки объекта гражданского оборота разными (не зависящими друг от друга, но грамотно реализуемыми) методами и техниками доходного, затратного и - если имеются сделки – сравнительного подходов к оценке должно «работать» на любых стадиях экономических циклов, включая периоды кризисных падений и подъемов рынка. Судя по тексту и схемам [4], авторы сомневаются, например, в возможности учета в затратном подходе к оценке объекта недвижимости потерь стоимости вследствие «внешнего устаревания» – при «падении рынка» и увеличения стоимости вследствие «внешнего обновления» – при «росте рынка». С другой стороны, авторы [4] не учитывают возможности практически полного прекращения сделок «на дне кризиса» - с невозможностью применения сравнительного подхода к оценке, когда вместо рыночной определяется справедливая стоимость - методами затратного и доходного подходов.

Конечно, трудности реализации какого-либо из подходов на той или иной стадии развития рынка неизбежны, они могут приводить к увеличению интервала доверия (интервала неопределенности) для величины рыночной (или справедливой) стоимости, полученной в результате применения такого подхода к оценке, и – как следствие - к снижению вклада этого результата в согласованную величину искомой стоимости (вес результата тем больше, чем меньше интервал доверия). От результата, полученного при использовании какого-либо подхода, можно отказаться только в случае, если этот результат существенно отличается от результатов применения других подходов и для него не удается добиться уточнения величины интервала доверия, позволяющего обеспечить его «пересечение» с такими интервалами для указанных выше более надежных результатов.

В заключение отметим, что изложенный выше перечень проблем теоретической поддержки оценочной деятельности не является исчерпывающим, но решение даже и этого небольшого перечня задач поможет совершенствованию нормативно-методического обеспечения и развития практики оценки.

Цитируемы источники

1. Свод стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

http://www.sroroo.ru/index.php?tfull=1&stationid=6C3D600D-C799-46B9-A72D-62840C13CC3C&cz=AC22A8DB-0C17-4870-989B-9E1F8E7C9417&channelid=

2.Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007. Москва. Изд. РОО. 2008.

3. Микерин Г.И., Нейман Е.И. О концептуальной основе и о стандартах оценки стоимости имущества в условиях новой экономики. (http://www.mrsa.ru/seepubl.asp?ID=2988).

4.Артеменков А.И., Михайлец В.В. Неоклассические и постнеоклассические перспективы в теории оценки стоимости.

(http://www.appraisal.ru/files/artemenkov/FSONEDLYAPSO.doc)

5.Артеменков И.Л. Комментарий о соответствии Федеральных стандартов оценки Международным стандартам оценки. (http://www.valuer.ru/files/ds/isofso.doc)

6. Озеров Е.С. О нормативном определении понятия объекта оценки. (http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=35)

7. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: МКС, 2007.

8.Озеров Е.С. Новая редакция базовых Федеральных стандартов оценки. СПб., 2009

( http://www.spbgpu-dreem.ru/about/news/detail.php?ID=1076 ).

9.Дискуссия на форуме www.appraiser.ru (раздел «Федеральные стандарты оценки. Предложения Е.С.Озерова о ФСО-1»,

http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=5254&p=1)

10. Озеров Е.С. О принципе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

http://www.spbgpu-dreem.ru/rclub/research/nnei.pdf

http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Guidance_materials/nnei.doc

11.Озеров Е.С. Об аксиоме теории оценки.

http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Guidance_materials/Aksioma.doc

12. Пупенцова С.В. Управление рисками при оценке активов и бизнеса в современных условиях. М. Имущественные отношения в Российской Федерации. №9. 2009.

http://www.spbgpu-dreem.ru/rclub/research/pupencova_iorf.pdf