microbik.ru
1
Заключение по Экспертизе

О Т Ч Е ТА
об оценке рыночной стоимости одной обыкновенной акции
ОАО «Волгоградский Хладокомбинат»
в составе миноритарного пакета акций,
рег. № 19/2007
Оценщик: ООО «Нижневолжский центр оценки и консалтинга»,

Лицензия на осуществление оценочной деятельности: Лицензия Министерства имущественных отношений РФ № 014378 от 22 мая 2006 г. Срок действия лицензии – 22 мая 2011 г.

Период проведения экспертизы: 16 – 26 июля 2007 года
Заказчик экспертизы: ЗАО «Хладокомбинат ЗАПАДНЫЙ»
Цель экспертизы: соответствие отчета требованиям законодательства, стандартам и методологии оценки
Экспертиза составлена в соответствие с «Методическими рекомендациями по экспертизе отчетов об оценке», утвержденными Правлением РОО 21 июня 2006 года, протокол №62

Москва, 2007 год
Перечень информации, на которой основывалась экспертиза:
- заверенная в установленном порядке копия ОТЧЕТА об оценке рыночной стоимости одной обыкновенной акции
ОАО «Волгоградский Хладокомбинат» в составе миноритарного пакета акций, рег. № 19/2007 (далее - Отчет);

- заверенная в установленном порядке копия Договора №03/2006 от 28.08.2006г. на предоставление услуг по оценке рыночной стоимости имущества;

- заверенная в установленном порядке копия Дополнительного соглашения №1 от 05 июня 2007г. к Договору №03/2006 от 28.08.2006г. на предоставление услуг по оценке рыночной стоимости имущества.



Наименование объекта оценки: (согласно стр.8 Отчета) Одна обыкновенная акция ОАО «Волгоградский Хладокомбинат» в составе миноритарного пакета акций
Заказчик оценки: ЗАО «Хладокомбинат ЗАПАДНЫЙ»
Цель оценки: (согласно стр.9 Отчета) Выкуп эмиссионных ценных бумаг Открытого акционерного общества «Волгоградский Хладокомбинат» в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 05.01.2006г. №7-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об акционерных обществах» и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации».
Отчет представлен: в двух томах, 1-й том (на 113 листах), 2-й том ( на 67 листах)
Исполнитель отчета: ООО «Нижневолжский центр оценки и консалтинга»
Сведения об эксперте-оценщике: Крайнюченко Владимир Геннадьевич, член Экспертного Совета НП РОО
Образование: высшее техническое, высшее экономическое
Дополнительное образование: оценочное

Стаж работы в оценочной деятельности: 8 лет.

Количество подписанных отчетов об оценке бизнеса и ценных бумаг: более десяти.

Вид экспертизы: настольная экспертиза - экспертиза оценки, ограниченная анализом данных, представленных в отчете, которые могут и не быть подтверждены независимо. Оценщик-эксперт проверяет точность и корректность расчетов, обоснованность данных, уместность методологии и соблюдение указаний клиента, требований законодательства и профессиональных стандартов. Настольная экспертиза включает в себя техническую экспертизу. Техническая экспертиза - экспертиза отчета об оценке, проводимая Оценщиком-экспертом для того, чтобы составить суждение о том, являются ли анализ, мнения и заключения, изложенные в проверяемом отчете, уместными, обоснованными и приемлемыми. Техническая экспертиза включает в себя административную экспертизу1, но при этом может не проверять точность расчетов и достоверность данных.

Исследовательская часть
При проведении экспертизы соответствия Отчета Статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года (далее – ЗАКОН); «Стандартам оценки, обязательным для применения субъектами оценочной деятельности», утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации №519 от 6 июля 2001 года (далее - СТАНДАРТЫ), существующим принципам и методикам проведения оценки, были выявлены следующие замечания (таблица 1).


Таблица №1


п.п.

Требование к отчету

Есть/ нет/ частично

1

Порядковый номер отчета

Есть

2

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки

Есть

3

Цели и задачи оценки (а также предполагаемое использование результатов оценки)

Есть

4

Место нахождения оценщика

Есть

5

Сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества (Сведения о членстве в СРО)

Есть

6

Точное описание объекта оценки

Есть

7

В отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки

Есть

8

Иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете

Есть

9

Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки

Есть

10

Обоснование использования Стандартов оценки при проведении оценки данного объекта оценки

Есть

11

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

Есть

12

Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения и ограничивающие условия (в том числе специальные)

Есть

13

Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

Есть

14

Дата проведения оценки (Дата оценки)

Есть

15

Дата составления отчета

Есть

16

Дата определения стоимости объекта оценки

Есть

17

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Есть

18

Соответствие аналогов требованиям Стандартов

Есть

19

Определение и анализ рынка, к которому относится объект оценки

Есть

20

Обоснование выбора аналогов

Есть

21

Наличие затратного подхода или обоснование отказа от его использования

Есть

22

Наличие сравнительного подхода или обоснование отказа от его использования

Есть

23

Наличие доходного подхода или обоснование отказа от его использования

Есть

24

Дата инспекции объекта оценки

Есть

25

Содержит ли Отчет определение базы оценки, в том числе типа стоимости, а также содержит ли он конкретные определения

Есть

26

Идентифицированы и описаны: оцениваемые имущественные права и интересы, физические и юридические характеристики имущества, классы имущества, включаемого в оценку, отличные от основных категорий имущества.

Есть

27

Указан ли в Отчете объем проведенных исследований для получения результата

Есть

28

Содержит ли отчет Заявление о соответствии

Есть


1. Общая часть оценки
В целом после анализа таблицы 1 можно сделать вывод, что Отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 № 135-ФЗ, а также Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденным Постановлением Правительства от 06 июля 2001 года № 519.

   Соблюдение оценщиком требований договора об оценке 

   Эксперт-оценщик, изучив заверенную в установленном порядке копию договора на оценку, заключенного между Заказчиком оценки и Исполнителем (оценщиком), пришел к выводу о том, что оценщик выполнил все условия договора об оценке. 
2. Расчет стоимости объекта оценки
Для целей оценки в Отчете использованы следующие подходы: затратный и доходный подходы. В рамках затратного подхода Оценщик использовал метод скорректированных чистых активов. В рамках доходного подхода Оценщик использовал метод дисконтированных денежных потоков. После анализа информации Оценщик обоснованно отказался от использования сравнительного подхода.
2.1. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом
В рамках выбранного подхода оценщик использовал метод дисконтированных денежных потоков (ДДП). Оценщик в Отчете обосновал выбор именно метода ДДП, потому что в течении 5 прогнозных лет прогнозируется неравномерное поступление доходов, а также неравномерно распределенные затраты капитального характера. Для расчетов Оценщик выбрал номинальный денежный поток для собственного капитала в рублях.

В прогнозе выручки использовалась цены на продукцию и предоставляемые услуги, по которым они закупаются партнерами оцениваемого предприятия. В частности использованы арендные ставки, по которым сдаются в аренду объекты недвижимости. В расчете учтены ожидаемые темпы роста арендных ставок на соответствующие типы недвижимости (склады и административные помещения). Прогноз продаж с 1 апреля 2007 года по 31 декабря 2012 года был подготовлен на основе расчетов, проведенных Оценщиком.

Оценщик использовал ретроспективную информацию деятельности оцениваемой компании и строил прогноз на основе этой информации и будущих тенденций, ожидающихся на рынке.

При расчете затрат капитального характера Оценщиком использовались затраты в расчетах табл. 27 Отчета в ценах 2008 и 2009 годов.

По мнению эксперта, расчеты доходным подходом выполнены в полном объеме и методологически обосновано. К реализации данного метода замечаний не имеется.
2.2. Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом
В рамках выбранного подхода оценщик использовал метод скорректированных чистых активов. Оценщик в Отчете обосновал выбор этого метода.

В рамках данного метода Оценщик корректирует, где он считает возможным активы оцениваемого предприятия. В частности, при оценке рыночной стоимости основных средств Оценщик применил 2 подхода затратный и доходный. При применении доходного подхода к основным средствам Оценщик обосновал применение этого подхода одновременно ко всем основным средствам предприятия (т.е. почему основные средства рассматриваются как имущественный комплекс). В рамках доходного подхода при оценке основных средств оцениваемой компании проведена корректировка на основные средства, находящиеся на консервации.

По мнению эксперта, расчеты затратным подходом выполнены в полном объеме и методологически обосновано. К реализации данного метода замечаний не имеется.

3. Вводимые скидки и премии
В рамках определения скидки на неконтрольный характер и скидки на недостаточную ликвидность Оценщик изучил как российский, так и зарубежный опыт. В результате скидка на неконтрольный характер составила 43%, скидка на недостаточную ликвидность составила 25%.
4. Выведение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки
Для целей определения итоговой величины рыночной стоимости оценщик использовал методику присвоения весов фирмы Delloite & Touche.
Таблица 2

п/п

Использованный подход
к определению стоимости объекта оценки


Стоимость
в рамках подхода, руб.


Удельный вес подхода, %

1

Доходный подход

10 307 025

85

2

Сравнительный подход

-

-

3

Затратный подход

29 695 860

15

Итоговая величина стоимости

13 215 350


13 215 350 : 110 850 штук = 119,22 рублей


В итоге рыночная стоимость объекта оценки одной обыкновенной акции ОАО «Волгоградский Хладокомбинат» в составе миноритарного пакета акций, рассчитанная с использованием (двух) подходов, согласно Отчета, составила после согласования 119 (Сто девятнадцать) рублей 22 копейки.


Методические ошибки, встречающиеся в Отчете
(дополнительно)


Метод чистых активов следует называть в Отчете метод скорректированных чистых активов.

Выводы. Вышеуказанные замечания не существенны и не могут повлиять на полученные результаты.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Эксперт находит, что ОТЧЕТ об оценке рыночной стоимости одной обыкновенной акции ОАО «Волгоградский Хладокомбинат» в составе миноритарного пакета акций, рег. № 19/2007, выполненный ООО «Нижневолжский центр оценки и консалтинга», следует признать:

-соответствующим требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 № 135-ФЗ;

- соответствующим Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденным Постановлением Правительства от 06 июля 2001 года № 519.
- соответствующим требованиям договора на проведение оценки ценных бумаг.

Выводы, сделанные Оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признать обоснованными.

УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ НА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
РЕЗУЛЬТАТОВ ЭКСПЕРТИЗЫ


  1. Автор данного заключения выступает в роли независимого эксперта. Он принимает на себя обязательства произвести экспертизу предложенного отчета объективно и непредвзято.

  2. Гонорар эксперта ни коим образом не зависит от содержания заключения. Его величина определяется только объемом и сложностью работы.

  3. В соответствии с требованиями конфиденциальности автор накладывает следующие ограничения на использование данного экспертного заключения:

  • запрет на использование результатов экспертизы для любых целей, кроме указанной в данном заключении.

  • запрет на копирование и любое распространение экспертного заключения, использование в средствах массовой информации без письменного согласия автора.

  1. Автор не обязан участвовать в различных спорах, разбирательствах в судах, связанных с последствиями оценки, а также не несет ответственности за последствия событий, наступивших в результате законного или незаконного использования данного заключения, кроме как за содержание самого заключения.

  2. Экспертное заключение представляет соответствие или несоответствие отчета действующим документам только на дату оценки, независимо от даты поступления отчета на экспертизу. Возможность использования результатов отчета после даты оценки определяется оценщиком и не входит в компетенцию эксперта, если это специально не оговорено в задании на экспертизу.

  3. Исходя из задач экспертизы - проанализировать отчет об оценке, перед экспертом не ставятся задачи:

    • личное ознакомление с объектом оценки и документацией заказчика,

    • анализ исходных данных,

    • проведение интервью с заказчиком и оценщиком,

    • производства каких-либо измерений на местности.

Эксперт должен проверить правильность примененных методов и методик и правильность вычислений посредством анализа текста отчета. Эксперт не имеет возможности гарантировать точность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете. Вышеуказанные объемы работ эксперт выполняет в случае поручения ему проведения повторной оценки объекта.

Крайнюченко Владимир Геннадьевич, член Экспертного совета НП РОО, Сертифицированный РОО оценщик бизнеса, Сертифицированный оценщик недвижимости Европейской группой ассоциаций оценщиков (сертификат «Approved by TEGoVA»).
Подпись: ____________ Дата: 26 июля 2007 года

1 административная экспертиза (экспертиза соблюдения) - экспертиза отчета об оценке, предпринимается для подтверждения того, что оценка соответствует всем требованиям или нормам, соблюдаемым на конкретных рынках*, или превосходит их и как минимум отвечает Общепринятым принципам оценки (ССО РОО

* - в данном случае подразумевается соответствие Федеральному закону “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Стандартам оценки, обязательным для применения субъектами оценочной деятельности, утвержденным постановлением Правительства РФ №519 от 6 июля 2001 года

стр. из