microbik.ru
1 2 ... 4 5


МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Курсовая работа

по дисциплине «Кадастр и земельный девелопмент»

на тему:

«Определение рыночной стоимости земельного участка под ТЦ методами сравнения продаж, выделения

и предполагаемого использования»

Выполнили:

студенты ф-та ВШОСЭУН

Елистратов К. А.

Белоусов С. А.

Малёнкин Д. Ю.

Виноградова А. С.

Степанова С. В.

Соловьёва В. А.
Проверил:

Тишаков С. Л.
Москва

2011 год

Содержание
Введение.

  1. Описание оцениваемого ЗУ.

  2. Предполагаемое назначение.

  3. Метод сравнения продаж

    1. Описание аналогов.

    2. Обоснование корректировок методом парных продаж, методом прямого анализа характеристик, экспертным методом.

    3. Таблица корректировок к объектам – аналогам.

  4. Метод предполагаемого использования.

4.1. Расчет стоимости земельного участка доходным подходом.

4.2. Торговые зоны.

4.3. Арендные ставки.

4.4. Денежный поток.

4.5. Обоснование ставки дисконтирования.

4.6. Расчёт риска инвестирования в недвижимость.

4.7. Обоснование ставки капитализации.

4.8. Обоснование затрат на строительство.

  1. Метод выделения.

    1. Описание объектов – аналогов.

    2. Таблица корректировок.

    3. Обоснование корректировок.

    4. Расчёт восстановительной стоимости ТЦ с учётом износа.

6. Согласование результатов.

Введение.
Рыночную стоимость земельного участка можно оценить разными способами. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В курсовой работе мы рассчитываем рыночную стоимость земельного участка методом сравнения продаж, методом выделения, методом предполагаемого использования.


  1. Описание оцениваемого ЗУ.


Основные характеристики:


  • Объект оценки не застроен капитальными строениями.

  • Площадь – 0,522 га.

  • На участке имеются зелёные насаждения.

  • Без значительных перепадов высот.

  • По границе участка проходит ЛЭП.


Месторасположение:


  • Ближайшие транспортные магистрали: МКАД, Мичуринский проспект, Боровское шоссе;

  • Ближайшие транспортные развязки: пересечение МКАД и Озерной улицы, поворот на проекутируемый проезд.


Подъезд и природные факторы:


  • Земельный участок обладает относительно спокойным рельефом.

  • На территории участка отсутствуют какие – либо факторы, оказывающие отрицательное влияние на его стоимостью (овраги, заболоченные участки и т.д.)

  • Подъезд к земельному участку на данный момент осуществляется только со стороны Проектируемого проезда.


  1. Предполагаемое назначение.


На оцениваемом земельном участке предполагается построить ТЦ. Замыслом инвестора является реализация проекта со следующими технико – экономическими параметрами:


  • Площадь застройки 1 810 кв.м.

  • Общая площадь объекта 11 430 кв.м.

  • Доходоприносящая площадь 6 082,5 кв.м.

  • Этажность 5 - наземных этажей

1 – цокольный этаж

1 – подвальный этаж

  • Количество м/м в подземном паркинге 57 м/м

  • Количество м/м на подземном паркинге 99м/м




  1. Метод сравнения продаж.


Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и сооружениями.

Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность объекта определяется тем, за какую цену он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка.

Сравнительный подход может быть реализован двумя методами:

  1. метод сравнения продаж;

  2. метод валового рентного мультипликатора.

В курсовой работе рыночную стоимость земельного участка мы определяем методом сравнения продаж по следующему алгоритму:

  1. Выявляем сопоставимые с оцениваемым объектом аналоги;

  2. Собираем и проверяем информацию по объектам аналогам;

  3. Анализируем собранную информацию и каждый объект аналог сравниваем с оцениваемым;

  4. Вносим поправки в цены продаж сопоставимых объектов;

  5. Проводим согласование скорректированных цен объектов аналогов.

  6. Выводим итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.



    1. Описание объектов - аналогов.


Рассматриваем пункты 1) и 2) алгоритма определения рыночной стоимости земельного участка: выявляем сопоставимые с оцениваемым объектом аналоги и проверяем информацию по объектам аналогам.



следующая страница >>