microbik.ru
1 2 ... 6 7
Контрольно-счетная палата города Новосибирска


Методические рекомендации
по определению платы за содержание и ремонт

жилого помещения

2009




Содержание



  1. Общие положения 3

  2. Порядок и условия определения расходов по управлению многоквартирным домом 6

  3. Порядок и условия определения расходов на содержание и текущий ремонт

общего имущества в многоквартирном доме 8

  1. Порядок и условия определения расходов на капитальный ремонт 11

  2. Определение платы за содержание и ремонт жилого помещения 12 Приложение. Пример расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения 13


1. Общие положения
1.1 «Методические рекомендации по определению платы за содержание и ремонт жилого по­мещения» (далее - Методические рекомендации) предназначены для определения платы за со­держание и ремонт жилого помещения (помещения), включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества и многоквартирном доме (далее - содержание и ремонт жилого помещения).

1.2 Методические рекомендации разработаны в соответствии с Жилищным кодексом Россий­ской Федерации (далее - Жилищный кодекс) и другими нормативными правовыми актами, и могут применяться собственниками жилых помещений (помещений), различными объедине­ниями собственников жилых помещений (помещений) (товариществами собственников жилья, жилищными или иными специализированными кооперативами), органами местного самоуправ­ления, управляющими организациями и хозяйствующими субъектами, осуществляющими работы по содержанию и ремонту жилых помещений (помещений).

1.3 В Методических рекомендациях используются следующие основные термины и понятия:

плата за содержание и ремонт жилого помещения - расходы, вносимые собственником (нанимателем) жилого помещения (помещения) за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в много­квартирном доме, определенные соразмерно общей площади жилого помещения (помещения), принадлежащего собственнику (занимаемого нанимателем).

управление многоквартирным домом - деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквар­тирном доме, решению вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме;

содержание общего имущества в многоквартирном доме - комплекс работ по техниче­скому обслуживанию, уборке, диагностике, испытаниям и обследованиям многоквартирного до­ма и техническому надзору за его состоянием;

текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме - работы по системати­ческому и своевременному предохранению общего имущества в многоквартирном доме от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранению мелких повреждений и неисправностей;

капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме - это замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций многоквартирного дома, его инженер­но-технического оборудования в связи с физическим износом и разрушением.

жилое помещение - это жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната;

общее имущество в многоквартирном доме - помещения в данном доме, не являющиеся частями жилого помещения и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, меж квартирные, лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие конструкции данно­го дома, механическое, электрическое, санитарно - техннчсское и иное оборудование, находящее­ся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помеще­ния, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благо­устройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации н благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке;

собственник помещении в многоквартирном доме — физическое или юридическое лицо, осуществляющее права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением (помещением), в соответствии с его назначением и предела­ми его использования;

1.4 Методические рекомендации предусматривают, что расчетная величина стоимости работ по содержанию и ремонту жилого помещения (помещения), как правило, является базовой при проведении конкурсов по отбору управляющей организации и хозяйствующих субъектов, осу­ществляющих работы по содержанию и ремонту жилого помещения.

1.5 В Методических рекомендациях размер и состав расходов на содержание и ремонт обще­го имущества в многоквартирном доме зависит от стандарта эксплуатации (перечня, состава и периодичности выполняемых работ).

1.6 Стандарт эксплуатации устанавливается собственниками жилых помещений (помещений) с учетом правил содержания общего имущества в многоквартирных домах, установленных Пра­вительством Российской Федерации.

1.7 При формировании стандарта эксплуатации учитываются: конструктивные и объемно-планировочные решения многоквартирного дома, срок эксплуатации, степень его износа, харак­теристика и оборудование придомовой территории и другие факторы (стандарт жилища). К чис­лу основных показателей, характеризующих стандарт жилища, можно отнести: этажность, про­цент физического износа, тип многоквартирного дома (материал конструктивных элементов), характеристика придомовой территории и расположенные на ней объекты внешнего благоуст­ройства, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме.

Этажность многоквартирного дома определяет наличие видов инженерного оборудования (лифты, системы дымоудаления, мусороудаления и др.) в многоквартирном доме и, как следст­вие, перечень работ по содержанию и ремонту соответствующего внутридомового инженерного оборудования.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и мно­гоквартирного дома в целом понимается утрата ими первоначальных технико-экономических ка­честв (прочности, надежности, устойчивости и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. От уровня физического износа зависит перечень работ по содержанию и ремонту конструктивных элементов и внутридомового инже­нерного оборудования.

В зависимости от типа многоквартирного дома (материала конструктивных элементов) можно выделить четыре основные группы многоквартирных домов:

I группа — многоквартирные дома каменные особо капитальные (фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия железобетонные);

II группа — многоквартирные дома каменные обыкновенные (фундаменты каменные, стены каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные, перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам);

III группа — многоквартирные дома каменные облегченные (фундаменты каменные и бетонные, стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревян­ные, железобетонные или каменные по металлическим балкам);

IV группа — многоквартирные дома деревянные, рубленные и брусчатые, смешанные сырцовые (фундаменты ленточные бутовые, стены рубленные, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), перекрытия деревянные).

Тип многоквартирного дома (материал конструктивных элементов) определяет перечень ра­бот по ремонту конструктивных элементов.

Характеристика придомовой территории и расположенные на ней объекты благоустройства, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, определяют перечень работ по благо­устройству и обеспечению санитарного состояния придомовой территории многоквартирного дома. После определения состава общего имущества в многоквартирном доме собственники уста­навливают перечень, состав и периодичность работ по его содержанию и ремонту.

1.8. При определении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений рекомендует­ся применять базовый стандарт эксплуатации.

Базовый стандарт эксплуатации включает перечень, состав и периодичность работ по содер­жанию и ремонту конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного дома, бла­гоустройству и обеспечению санитарного состояния придомовой территории и мест общего пользования, без которых невозможно полноценное проживание в нем.

Такие работы обеспечи­вают удовлетворение требований и запросов собственников, нанимателей жилых помещений по уровню комфортности, безопасности проживания, этике обслуживания и поддержание состояния конструктивных элементов здания и его инженерной инфраструктуры.

Базовый стандарт эксплуатации определяется в соответствии с правилами и нормами техниче­ской эксплуатации жилищного фонда и другими документами органов государственной власти Российской Федерации.

Иные стандарты эксплуатации могут включать, кроме перечня и состава работ по базовому стандарту дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта проживания (например, охрана многоквартирного дома), улучшенного санитарного состояния придомовой территории и мест общего пользования многоквартирного дома и т.п.
2. Порядок и условия определения расходов по управлению многоквартирным домом
2.1 Основными целями управления многоквартирным домом являются: обеспечение благо­приятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также пре­доставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

2.2 В соответствии с Жилищным кодексом, собственники помещений в многоквартирном до­ме выбирают на общем собрании один из следующих способов управления многоквартирным домом:

  • непосредственное управление собственниками жилых помещений (помещений) в много­квартирном доме;

  • управление объединением собственников жилых помещений (помещений) (товарищест­вом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потреби­тельским кооперативом);

  • управление юридическим лицом независимо от организационно - правовой формы или ин­дивидуальным предпринимателем (управляющей организацией).

Если способ управления многоквартирным домом не был выбран или реализован собственни­ками помещений, органы местного самоуправления проводят открытый конкурс по выбору управляющей организации, в соответствии с Порядком проведения органом местного само­управления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления много­квартирным жилым домом, установленным Правительством Российской Федерации. По резуль­татам проведенного конкурса, собственники помещений обязаны заключить договор управления многоквартирным домом с выбранной управляющей организацией.

2.3 Основными функциями управления многоквартирным домом вне зависимости от способа управления являются:

2.3.1 Договорно - правовая деятельность:

  • заключение договоров на управление, работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных и других видов услуг;

  • применение мер гражданско-правовой ответственности в случае нарушения договорных обязательств;

  • иная, связанная с договорно - правовой, деятельность по управлению многоквартирным домом.

2.3.2 Технический контроль и планирование:

  • планирование работ по проведению осмотров; содержанию, текущему и капитальному ре­монту общего имущества в многоквартирном доме;

  • контроль за выполнением работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту обще­го имущества в многоквартирном доме;

  • иная, связанная с техническим контролем и планированием, деятельность по управлению многоквартирным домом.

  1. Организация и обеспечение круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания многоквартирного дома, включая организацию работ по ликвидации аварийных ситуаций и их последствий.

  2. Финансово-экономическая деятельность:

• осуществление расчетов по исполнению договорных обязательств;

  • организация расчета, учета и приема платежей за предоставленные жилищно-комму­нальные и иные услуги;

  • иная, связанная с финансово - экономической, деятельность по управлению многоквартирным домом.

2.3.5 Работа с гражданами, проживающими в многоквартирном доме:

  • прием жалоб, заявок и обращений по вопросам связанным с качеством предоставляемых услуг и т.д.;

  • работа по взысканию в установленном порядке задолженности по оплате за жилищно-коммунальные и иные виды услуг;

  • своевременное предоставление информации по вопросам жилищно-коммунального об­служивания, в том числе — об изменении размера оплаты предоставляемых услуг;

  • иная деятельность по управлению многоквартирным домом.

2.4 Расходы на управление многоквартирным домом осуществляются на возмездной основе и включают:

2.4.1 Расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых управлением многоквартирным домом;

2.4.2 Расходы на содержание и эксплуатацию административных помещений, включая расхо­ды на аренду помещений, коммунальные услуги и т.д.;

2.4.3 Другие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом (почтовые, теле­фонные расходы, расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной, копировальной и другой оргтехники, расходы на приобретение программного обеспечения, канцелярских при­надлежностей, заказ отчетности и других документов, технической литературы и т.д.).

2.5 Выбранный способ управления многоквартирным домом определяет перечень, состав и размер расходов на управление.
3. Порядок и условия определения расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества

в многоквартирном доме
3.1 Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома представляют собой стоимость трудовых ресурсов, используемых в процессе выполнения работ материалов, основных средств (включая машины и механизмы), а также другие затраты.

3.2 Основным методом формирования расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме является нормативный метод, заключающийся в определе­нии расходов на основе трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов, которые по­зволяют экономически обосновать расход соответствующих ресурсов. При отсутствии норм и нормативов по отдельным расходам допускается использование в расчетах метода экспертных оценок.

3.3 Структура расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартир­ном доме формируется исходя из перечня, состава и периодичности выполняемых работ на осно­вании установленного стандарта эксплуатации. Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме включают в себя расходы на ремонт конструктивных элемен­тов, содержание и ремонт общих коммуникаций и технических устройств, благоустройство и обеспечение санитарного состояния многоквартирного дома и придомовой территории.

3.3.1 Расходы на проведение комплекса работ по ремонту конструктивных элементов формируются на основе следующих видов работ:

• текущий ремонт фундамента, стен, перегородок, перекрытий, крыши, кровли подвальных и чердачных помещений, оконных и дверных проемов, лестниц, являющихся общим имуществом в многоквартирном доме;

• внешняя отделка фасада;

• иные работы, связанные с ремонтом конструктивных элементов.

3.3.2 Расходы на содержание и текущий ремонт внутридомового инженерного оборудования многоквартирного дома формируются на основе следующих видов работ: содержание и текущий ремонт систем холодного водоснабжения, водоотведения, горячего водоснабжения и отопления, электроснабжения, дымоудаления, пожарной сигнализации, кондиционирования, вентиляцион­ной системы, внутридомового газового оборудования, общедомовых приборов учета, запирающих устройств, мусоропровода, лифтов и другого оборудования и внутридомовых систем.

3.3.3 Расходы на благоустройство и обеспечение санитарного состояния многоквартирного дома и придомовой территории формируются на основе следующих видов работ:

  • уборка мест общего пользования и лифтов;

  • дератизация и дезинсекция;

  • содержание мусоропроводов;

  • прочистка дымоходов;

  • содержание придомовой территории;

  • уход за зелеными насаждениями, расположенными на придомовой территории;

  • содержание и ремонт малых архитектурных форм и объектов благоустройства, расположен­ных на придомовой территории и относящихся к общему имуществу многоквартирного дома;

  • вывоз твердых бытовых отходов;

• иные работы, связанные с благоустройством и обеспечением санитарного состояния мно­гоквартирного дома и придомовой территории.

3.4 Расходы на оплату труда работников, выполняющих работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включают в себя:

  • расходы, определенные исходя из тарифных ставок (должностных окладов);

  • начисления стимулирующего характера, включая премии;

• начисления компенсационного характера, связанные с режимом и условиями труда.

Расходы на оплату труда формируются исходя из нормативной трудоемкости и численности рабочих по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в со­ответствии с тарифными соглашениями и (или) средней величиной заработной платы в жилищ­ном хозяйстве региона с учетом прогнозного индекса потребительских цен.

Расходы на содержание и текущий ремонт лифтов рассчитываются с использованием Методических рекомендаций по регулированию цен (тарифов) на техническое обслуживание и ремонт лифтов.

3.5 Отчисления на социальные нужды от расходов на оплату труда в соответствии с законо­дательством Российской Федерации состоят из единого социального налога и взносов по обяза­тельному социальному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональ­ных заболеваний.

3.6 Расходы на материальные ресурсы состоят из расходов на приобретение материалов, ис­пользуемых для содержания и текущего ремонта конструктивных элементов и инженерного обо­рудования, благоустройства и обеспечения санитарного состояния многоквартирного дома и придомовой территории.

При определении расходов на материалы на расчетный период используются:

• регулируемые тарифы (цены):

• официально опубликованные прогнозные рыночные цены;

• при отсутствии указанных данных применяются прогнозные индексы изменения цен по соответствующим отраслям промышленности, устанавливаемые Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

3.7 Расходы на содержание машин и механизмов включают в себя расходы на топливо, смазоч­ные материалы, расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды водителей, ремонт и техническое обслуживание машин и механизмов, амортизацию (аренду машин и механизмов).

Расходы на топливо и смазочные материалы определяются исходя из норм расхода топлив и смазочных материалов, пробега машин, времени работы машин и механизмов, цены за единицу вида топлива и смазочных материалов и индексов-дефляторов по соответствующим отраслям промышленности.

Расходы на ремонт и техническое обслуживание машин и механизмов рекомендуется опреде­лять в процентах от рыночной стоимости транспортного средства (без учета НДС) или расчет­ным методом с учетом продолжительности эксплуатации транспортного средства при проведе­нии работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Расходы на амортизацию определяются исходя из рыночной стоимости транспортного сред­ства, находящегося в эксплуатации в течение 4 лет (за исключением налога на добавленную стоимость), норм амортизационных отчислений по каждому виду транспортного средства.

Норма амортизационных отчислений принимается по установленным нормам амортизацион­ных отчислений на транспортные средства данного вида и в соответствии с действующими по­ложениями по бухгалтерскому учету основных средств. Расходы по амортизации определяются исходя из балансовой стоимости транспортного средства, норм амортизационных отчислений, годового числа часов работы транспортного средства.

3.8 Общеэксплуатационные расходы представляют собой расходы хозяйствующих субъектов, осуществляющих работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквар­тирном доме.

Величину общеэксплуатационных расходов рекомендуется определять в процентах от фонда оплаты труда основных рабочих, занятых содержанием и текущим ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, в зависимости от общей площади жилых помещений (помещений).

Рекомендуемое значение норматива общеэксплуатационных расходов составляет от 65,0% до 100,0% к планируемому фонду оплаты труда основных рабочих, занятых содержанием и текущим ремонтом общего имущества в многоквартирном доме. В таблице 1 приведены рекомендуемые нормативы общеэксплуатационных расходов в зависимости от общей площади жилых помеще­ний (помещений).

Таблица 1

Общая площадь жилых помещений (помещений), тыс. м2

Норматив общеэксплуатационных расходов, в процентах от фонда оплаты труда основных рабочих, занятых содержанием и текущим ремонтом общего имущества в многоквартирном доме



Всего, в т.ч.

адмннист-ративно-хозяйственные расходы

расходы по обслу­живанию работников производ­ства

расходы по органи­зации работ

прочие общеэкс­плуатаци­онные расходы

Свыше 631

65-74

53-59

5-6

5-6

2-3

321-630

75-82

60-64

7-8

6-7

2-3

91-319

83-91

65-70

8-9

7-8

3-4

Менее 91

92-100

71-76

9-10

8-9

4-5


следующая страница >>