microbik.ru
1 2 ... 11 12
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
СОБСТВЕННИКАМ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
ПО ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИЮ
ОБЩЕГО СОБРАНИЯ
ПО ВЫБОРУ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ

ОГЛАВЛЕНИЕ
стр.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 6

II. ЧТО СОБСТВЕННИКАМ НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ, ЧТОБЫ
СОЗНАТЕЛЬНО УЧАСТВОВАТЬ В ОБЩЕМ СОБРАНИИ 7

2.1. Основные понятия 7

1. Что такое собрание граждан 8
2. Что является целью собрания граждан 8
3. Что такое общее имущество Собственников, из-за решения
вопросов управления которым Собственники должны собираться
на свои собрания 9
4. Зачем собственникам помещений многоквартирного дома
нужно собираться на собрания 9
5. Что такое принятие совместных решений Собственниками
по вопросам владения, пользования и распоряжения общим
имуществом 10
6. Что вынуждает Собственников решать вопросы управления
общим имуществом через процедуру общего собрания 11
7. Как реализовать право каждого Собственники на управление
своей долей общего имущества, не ущемляя интересы
других Собственников 12
8. Кто такой собственник помещения в многоквартирном доме 14
9. Какие существуют виды жилых помещений и что входит
в общую площадь жилого помещения 14
10. Что такое жилищный фонд 15
11. Какие формы собственности существуют на жилые
и нежилые помещения 15
12. Что входит в функции управления многоквартирным домом 16
13. Что такое жилищные и коммунальные услуги 17
14. Какие вопросы относятся к компетенции общего
собрания Собственников 17
15. Почему решения на общем собрании принимаются именно
большинством голосов Собственников 18
16. Достаточно ли хозяйского управления только собственной
квартирой для получения гарантий сохранения ее на долгие годы 19
17. Можно ли не только сохранить собственную квартиру, но
и улучшить условия проживания в доме в целом и, таким
образом, увеличить стоимость собственного помещения 19
18. Какие возможные формы принятия Собственниками
совместных или общих решений предусматривает ЖК РФ 21

^ 2.1. Место и роль общих собраний Собственников в реформе ЖКХ

О чем необходимо говорить с Собственниками до общего
Собрания и почему важно, чтобы они это услышали
и пришли на собрание 22
20. Какое основное противоречие существует в жилищной
сфере и должно разрешиться в результате реформы ЖКХ 23
21. В чем состоит суть реформы ЖКХ 23
Какова подлинная цель реформы ЖКХ 23
Для чего нужна реформа ЖКХ 25
Когда началась реформа ЖКХ 25
Почему Собственники до сих пор не были хозяевами
в своем доме 26
26. Что такое система ЖКХ 27
27. Чем важна реформа ЖКХ для России и почему о ней
так много говорят и так мало делают для ее проведения 28
28. Нужна ли была приватизация жилья
и не пора ли его деприватизировать 29
29. Готовы ли граждане России к реформе ЖКХ 32
30. Как же сформулировать определение реформы ЖКХ 33
31. Зависит ли реформа ЖКХ от отдельного Собственника 35
32. Нужна ли реформа ЖКХ 35
33. Кто и как управляет нашими домами сегодня 35

^ III. ПРАКТИЧЕСКИЕ СОВЕТЫ ПО ОРГАНИЗАЦИИ
И ПРОВЕДЕНИЮ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ 37

3.1. Что значить выбрать способ управления
многоквартирным домом 37

34. Что Собственники должны выбрать на собрании и какие
существуют способы управления многоквартирным домом 37
35. Что будет, если Собственники сами не выберут способ
управления 38
36. Чем принципиально отличаются различные способы
управления многоквартирным домом 38
37. Какой способ управления выбрать 39
38. Как выбрать управляющую организацию 44
39. Какие функции кроме управления общим имуществом могут
выполнять Собственники 47
40. Стоит ли ограничивать повестку дня первого общего собрания
Собственников только вопросом выбора способа управления 48
41. Могут ли Собственники обсуждать на общем собрании вопросы,
которые не были указаны в его повестке дня 49
42. Где взять деньги на управление и капитальный ремонт
многоквартирного дома 50
43. Какой момент времени считать моментом, когда Собственники
не только решили вопрос выбора способа управления,
но и реализовали его в полном объеме 51
44. Как органы местного самоуправления узнают о том, что
в 39 тысячах многоквартирных домов города Москвы
Собственники выбрали или не выбрали способ
управления, реализовали или не реализовали его 52
45. Какая информация должна содержаться в письме-уведомлении
Собственников в адрес органов местного самоуправления
о произведенном им выборе способа управления
многоквартирным домом 52

^ 3.2. Как организовать подготовку и проведение общего собрания
Собственников 54

46. Какие принципы нужно знать и соблюдать, чтобы общее собрание
прошло успешно 54
47. От чего зависит объем подготовительных работ к собранию 56
48. Кто может быть инициатором проведения общего собрания
Собственников 56
49. Как собрать инициативную группу по проведению общего
собрания 56
50. Что и как должна делать инициативная группа 58
51. Что должно быть отражено в плане работы инициативной группы 59
52. Почему важна и нужна надежная информация о Собственниках 60
53. Что необходимо и желательно знать о Собственниках 60
54. Как и где получить информацию о Собственниках 61
55. Какую информацию и документы о своем многоквартирном доме
должны получить Собственники 62
56. Каково значение информационной работы с Собственниками
и как ее организовать 63
57. С чего начинать информационную работу с Собственниками 64
58. Как убеждать Собственников принять участие в общем
собрании 65
59. Когда и как приступать к выяснению мнения Собственников
в части выбора способа управления многоквартирным домом 67
60. Какой форме принятия решения Собственниками по выбору способа
управления многоквартирным домом отдать предпочтение 69
61. Как выбрать и подготовить помещение для проведения общего
собрания Собственников 70
62. Какое время считается наиболее подходящим для проведения
общего собрания и сколько оно может продолжаться 72
63. Когда можно назначать дату проведения общего собрания 72
64. Какая информация должна содержаться в сообщении о проведении
общего собрания Собственников 73
65. Достаточно ли одного официального сообщения в адрес
Собственников для надежного извещения их о проведении общего
Собрания 74
66. Как организовать регистрацию Собственников, пришедших
на собрание 75
67. Что входит в обязанности регистратора 76
68. Как должно быть организовано проведение общего собрания 77
69. Как выбрать счетную комиссию и что она должна делать 78
70. Когда решение считается принятым общим собранием 79
71. Что такое регламент работы общего собрания 80
72. Как вести общее собрание 80
73. Что инициаторы общего собрания должны сделать после
его завершения 83


^ ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящие Методические рекомендации собственникам помещений в многоквартирном доме (далее – Собственники) по организации и проведению общего собрания по выбору способа управления (далее – Рекомендации) разработаны в целях реализации п.3, ч.1, статьи 165 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее - ЖК РФ) о создании органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами в части содействия повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
Основной задачей Рекомендаций является оказание информационно-разъяснительной помощи Собственникам в организации и проведении общего собрания, посвященного выбору способа управления многоквартирным домом, а также работникам территориальных органов исполнительной власти города Москвы, в функции которых входит оказание содействия Собственникам в данной работе.
Правовой основой Рекомендаций являются положения ЖК РФ и, прежде всего, главы 6 «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников».
Рекомендации могут быть использованы не только при выборе Собственниками способа управления, но и при решении других вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом, в том числе при организации и проведении ежегодных очередных и внеочередных собраний, связанных с улучшением условий проживания и защитой прав и законных интересов Собственников, а также при создании и деятельности ТСЖ, жилищных кооперативов, других потребительских кооперативов, органов территориального общественного самоуправления.
Рекомендации предназначены в первую очередь для Собственников, имеющих намерение инициировать общее собрание, а также для работников территориальных органов исполнительной власти, в функции которых входит оказание помощи Собственникам в организации таких собраний, и будут полезны как для хорошо подготовленных, так и плохо подготовленных специалистов.
Возможно, ответы на некоторые вопросы очевидны или слишком детализированы, однако недоучет, так называемых «мелочей», при подготовке общих собраний собственников помещений может привести к существенным негативным результатам. Многие собственники помещений не имеют опыта в данной работе, поэтому составители Рекомендаций постарались дать ответы на большинство типичных вопросов.
Рекомендации построены в форме вопросов и ответов. Они приводятся в такой последовательности, которая позволяет вначале получить представление о том исключительно важном месте, которое занимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в той коренной и сложнейшей системе преобразований, которая происходит последние 15 лет в сфере жилищно-коммунального хозяйства России и называется реформа жилищно-коммунального хозяйства (далее – реформа ЖКХ), а затем дать ответы на многие практические вопросы, в том числе, как правильно организовать и провести общее собрание с принятием на нем всех основных решений, связанных с выбором способа управления многоквартирным домом и реализацией этого выбора. Часть вопросов взята из обращений граждан, поступающих в органы исполнительной власти города по различным каналам связи. Такая форма построения методического материала может быть удобна как тем, кто решился самостоятельно получить основы знаний по реформе ЖКХ, лично для себя, так и тем, кто хочет донести эти знания другим.
На ряд вопросов в настоящее время полных ответов нет, поскольку по ним пока нет достаточной ясности в нормативно-правовом плане на федеральном и региональном уровнях. В частности, не ясен порядок формирования и учета общего имущества Собственников; не совсем понятно, какую конкретно помощь и в каком порядке будут оказывать территориальные органы власти инициативным группам Собственников при подготовке общих собраний по выбору способа управления и ряд других. По мере разработки необходимых нормативных правовых документов ответы на соответствующие вопросы будут даваться в дополнениях и приложениях к данным Рекомендациям.
Прежде чем говорить, как правильно готовить и проводить собрание Собственников (а работа эта не простая, требующая и времени, и материальных затрат), нужно разобраться и понять более важную вещь, которую в обыденной жизни формулируют вопросом: «А зачем это мне нужно?». На этот вопрос дается ответ в разделе 2., где приводится идеология реформы ЖКХ, понимаемой в ее истинном, главном, а именно, социальном аспекте. Если эта идеология в основном понятна и принимается, то следует браться за изучение других разделов. Выходить же к людям в связи с подготовкой к общему собранию лишь со словами «надо» или «вы обязаны в соответствии с законом» будет большой ошибкой. Люди не поймут, закон не заработает и останется пылиться на полке. Однако Жилищный кодекс Российской Федерации, несмотря на многие его недоработки, это не тот закон, который должна постичь такая участь. Это поистине судьбоносный закон для нашего государства. Но об этом ниже.

^ ЧТО СОБСТВЕННИКАМ НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ, ЧТОБЫ СОЗНАТЕЛЬНО УЧАСТВОВАТЬ В ОБЩЕМ СОБРАНИИ

2.1. Основные понятия

Недостаток правовой культуры в обществе, небольшой период рыночных преобразований в России не дают возможности говорить в Рекомендациях только о порядке проведения самого общего собрания. Разнородный социальный состав Собственников, порой существенно отличающихся по возрасту, образованию, культуре, имущественному уровню, мировоззрению, национальности, с одной стороны, и их, как правило, значительное количество в одном доме, с другой, делают задачу успешного проведения собрания весьма непростой. Невозможность же собрать собрание, уговорить людей принять в нем участие или же срыв собрания в ходе его проведения еще больше усложняют эту задачу на будущее. Ведь по закону Собственники не могут надолго (более чем на год) самоустраниться от решения вопроса управления своим имуществом, своим многоквартирным домом. Но после первой неудачи проблемы организации и проведения повторного собрания возрастают. Большинство же подобных неудач связано с плохой подготовкой собрания, а качество этой подготовки в значительной, если не в решающей, степени зависит от той информации, которую Собственники получат от инициаторов собрания. В связи с этим побудительная (информационно-разъяснительная) и агитационная работа инициаторов собрания с остальными Собственниками представляется более важной и сложной, чем проведение самого собрания. Она требует значительного времени (быстрой перестройки сознания не происходит), терпения, различных форм и методов работы с Собственниками. Фактически основная работа, связанная с будущим решением Собственников о выборе способа управления, должна быть сделана еще до собрания на подготовительном этапе путем разъяснений членами инициативной группы и убеждения других собственников в необходимости собраться вместе и провести предварительные консультации по возможным решениям, которые предполагается принять на собрании. Само же собрание – это фактически формальный итог большой подготовительной работы. По своей сути собрание - это способ официально зафиксировать решение большинства собственников помещений по тем или иным вопросам.

1.Что такое собрание граждан
Собрание граждан – это мероприятие, проводимое его организаторами (инициаторами) для информирования более широкого круга людей об общественно-значимых событиях, стоящих в связи с ними задачах, обсуждения возможных способов оптимального поведения в новых условиях, а также для принятия согласованных (коллегиальных) решений о правилах такого поведения.

2. Что является целью собрания граждан
Цель собрания – достижение взаимного согласования интересов его участников путем выработки и принятия большинством участников собраний осознанных решений, а также побуждение его участников и других граждан, имеющих непосредственное отношение к принятым решениям, к дальнейшему их исполнению.

3. Что такое общее имущество Собственников, из-за решения вопросов по управлению которым Собственники должны собираться на собрания
Все дело в том, что кроме частной собственности в виде квартиры, комнаты или нежилого помещения, собственники всех помещений многоквартирного дома (жилых и нежилых) обладают и другим видом собственности, а именно, общим имуществом или долевой собственностью, либо, как она называется в ЖК РФ – долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Общее имущество Собственников - это все то, что делает возможной совместную жизнь многих Собственников на одной территории, под одной крышей, за одними стенами дома.
Как сказано в статье 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);


следующая страница >>