microbik.ru
1 2 ... 9 10


Наталья Георгиевна Пономарева


Вы и ЖКХ: как защитить свои интересы?

Глава 1. Что такое ЖКХ?

В настоящее же время жилищно-коммунальное хозяйство (далее – ЖКХ) – одна из крупнейших отраслей экономики, которая в настоящее время находится в не простой ситуации.

Сложность ситуации, прежде всего, возникает, по нашему мнению, из-за недоверительных отношений сторон данной сферы.

Кто же является участниками ЖКХ?

Собственник или наниматель жилого помещения. В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Он несет бремя содержания жилого помещения, обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма осуществляет права пользования и распоряжения жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Он, как и собственник жилого помещения, обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Собственники и наниматели жилых помещений имеют право на качественные коммунальные услуги и ресурсы, но, со своей стороны, обязаны своевременно их оплачивать.

Управляющая компания – это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом на основании результатов конкурса. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Имеют право на финансовое вознаграждение за свою работу.

Поставщики ресурсов. Они отвечают за поставку ресурса в соответствии с договором ресурсоснабжения, заключенным с управляющими компаниями на вводе в жилое здание. Обязаны соблюдать условия договора энергоснабжения и имеют право на соответствующее финансовое вознаграждение со стороны управляющих компаний.

Органы государственной власти РФ, субъектов РФ, а также органы местного самоуправления, одним словом – органы власти. В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Таким образом, органы власти совместно отвечают за соблюдение субъектами ЖКХ установленных российским законодательством норм. Они создают условия, которые стимулируют существование эффективного жилищно-коммунального хозяйства.

Жилищный кодекс РФ закрепляет компетенцию органов государственной власти в области жилищных отношений.

К компетенции органов государственной власти Российской Федерации относятся (ст. 12 ЖК РФ):

1) определение порядка государственного учета жилищных фондов;

2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда РФ;

6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом, указами Президента РФ;

7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья;

10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;

11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;

12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;

13) установление правил пользования жилыми помещениями;

14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;

15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;

16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;

17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

Перечень вопросов, отнесенных к компетенции органов государственной власти Российской Федерации, не является исчерпывающим и может быть расширен.

К компетенции органов государственной власти субъекта РФ (законодательные и исполнительные органы) относятся (ст. 13 ЖК РФ):

1) государственный учет жилищного фонда субъекта РФ;

2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилого фонда субъекта РФ;

3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ;

5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта РФ категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ;

6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ непригодными для проживания;

7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта РФ, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

Установленный перечень вопросов, которые вправе регулировать органы государственной власти субъектов РФ, также не является исчерпывающим, поскольку в соответствии со ст. 73 Конституции РФ вне пределов ведения полномочий Российской Федерации по предметам совместного ведения и ее субъектов, в том числе по вопросам жилищного законодательства, субъекты Российской Федерации обладают всей полнотой государственной власти.

К компетенции органов местного самоуправления относятся (ст. 14 ЖК РФ):

– учет муниципального жилищного фонда;

– установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

– ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

– определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

– предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

– принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

– согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

– признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

– осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

– определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;

Перечень вопросов, решаемых органами местного самоуправления в области жилищного законодательства, также не исчерпывается ст. 14 ЖК РФ. Они могут решать иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК РФ, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов РФ.

Какие же взаимоотношения складываются между участниками жилищно-коммунального хозяйства?

Собственники и наниматели жилого помещения думали и думают, что в ЖЭКах, ДЕЗах, ТСЖ работали и работают неквалифицированные, нечистоплотные сотрудники. Надо лишь вспомнить вызов слесаря, когда забивается раковина. Приходит чуть трезвый, грязный дядечка с тросом для очистки канализации (тоже таким же грязным, как и его хозяин) и пытается что-то сделать. Знакомая ситуация, не правда ли?!

А выключение воды, газа и света, без предварительного предупреждения и, в последствии, без перерасчета?!

А ведь собственники и наниматели платят деньги за то, чтобы им оказывали надлежащего качества услуги, а также за должное и своевременное информирование.

Как же им не думать негативно о поставщиках ресурсов?! Ресурсы поставляются периодически… иногда выключается свет в связи с техническими неполадками; летом выключается горячая вода в связи с опрессовкой; иногда выключается газ в связи еще с чем-нибудь… а перерасчет не делается по той причине, что в диспетчерской не зафиксирован факт отключения того или иного ресурса. А эти ежегодные поднятия цен?! Тарифы растут, а объемы потребления ресурсов не увеличиваются.

А органы власти?! Они вообще не желают исправить ситуацию, они своим бездействием молча поощряют коммунальщиков.

Таково мнение собственников и нанимателей жилого помещения.

А вот мнение управляющих организаций (индивидуальных предпринимателей).

Население несвоевременно оплачивает коммунальные услуги, из-за этого постоянная нехватка денег – это основная проблема ЖКХ, которую должны решать органы власти.

Управляющие организации просто убеждены, что ресурсоснабженцы обязаны своим существованием только им, так как покрывают все своим потери за счет управляющих организаций, завышая тарифы и объемы.

Наконец, органы власти. Здесь все конкретно: народ неблагодарный, управляющие организации не совсем справляются с поставленными задачами, а поставщики ресурсов – «государство в государстве».

Итак, обоюдное недовольство субъектов ЖКХ, каждый имеют свою объективную позицию, видя только недостатки других.

Каковы же пути решения данной проблемы?

А вот они – конкуренция!

Конкуренция является механизмом, который решает многие экономические проблемы общества. В переводе с латинского она обозначает «сходиться», «сталкиваться». Это свободное соперничество.

Конкуренция создает у производителей стимулы к постоянному разнообразию предлагаемых товаров и услуг для завоевания рынка. Производители осуществляют постоянную борьбу за покупателя на рынке. Результатом такой борьбы является политика стимулирования сбыта, который всемерно изучает потребительский спрос и создает новые формы и методы реализации товара (услуг). Это, с одной стороны, увеличивает прибыли производителя, а с другой стороны, удовлетворяет все желания и потребности покупателя.

Таким образом, необходимо создание как можно больше частных управляющих организаций, которые и будут создавать конкуренцию в ЖКХ.

Надо заметить, что ст. 161 ЖК РФ, предоставив собственникам помещений выбрать один из способов управления многоквартирным домом, сделала первый шаг на пути создания конкурентной среды в ЖКХ.

Итак, подведем итог. Вот проблемы, сдерживающие развитие отрасли ЖКХ:

– неразгосударствленная система;

– сохранение нерыночных принципов функционирования. Административное управление;

– непрозрачность формирования тарифов;

– отсутствие информированности населения по процедурам затрат;

– низкая инвестиционная привлекательность;

– наличие большой задолженности;

– необязательность (в том числе бюджета) всех участников процесса по отношению друг к другу в оплате услуг;

– высокий процент изношенности коммунальной инфраструктуры и в целом основных фондов;

– самоуправление собственников жилья находится на начальной стадии формирования;

– малое количество ТСЖ, ЖСК и ЖК;

– инертность всех участников. Нет инициативы как со стороны собственников, так и со стороны местных властей;

– усложненный порядок формирования ТСЖ;

– у населения велики ожидания помощи от государства;

– огромная боязнь будущих затрат на капитальный ремонт;

– не проведены в полном объеме инвентаризация и регистрация имущества ЖКХ, что не дает возможность оценить состояние отрасли;

– высокие риски для инвесторов;

– отсутствие правоустанавливающих документов на объекты коммунальной инфраструктуры;

– порядок взыскания долгов крайне усложнен;

– тарифное регулирование с ограничителем и не носит долговременного характера;

– финансовые потоки на оплату субсидий и льгот осуществляются в натуральной форме.

Примерная структура управления ЖКХ



Структура взаимодействия участников ЖКХ



Глава 2. Правовое регулирование деятельности жилищно-коммунального хозяйства

Законодательное регулирование жилищных отношений в Российской Федерации в начале 21 века стало поворотным этапом в решении жилищно-коммунальных проблем.

Сфера ЖКХ регулируется следующими нормативными актами:

Гражданский кодекс РФ от 26 января 1996 года, часть вторая[1] § 6 главы 30 «Энергоснабжение» регламентирует отношения по снабжению потребителей электроэнергией, а также отношения по снабжению через присоединенную сеть тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и иными товарами. Общим признаком договоров снабжения является способ подачи товаров потребителю через присоединенную сеть. Вместе с тем ст. 548 ГК РФ устанавливает приоритет специальных нормативных актов перед ГК.

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ[2]. Статья 6.5 устанавливает административную ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к питьевой воде.

Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ[3].

Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 года № 74-ФЗ[4]. Статья 43 регламентирует использование водных объектов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Закон РФ от 15 мая 1991 г. № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС»[5]. Статья 14 урегулировала меры социальной поддержки в сфере ЖКХ гражданам, получивших или перенесших лучевую болезнь, другие заболевания, и инвалидов вследствие чернобыльской катастрофы.

Федеральный закон от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах»[6]. Данный закон регламентирует социальную защиту ветеранов.

Федеральный закон от 9 января 1997 г. № 5-ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы»[7]. Статья 3 устанавливает льготы по предоставлению, строительству, оплате жилья и по оплате коммунально-бытовых услуг Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы.

Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»[8]. Настоящий Федеральный закон направлен на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения как одного из основных условий реализации конституционных прав граждан на охрану здоровья и благоприятную окружающую среду.

Федеральный закон от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации»[9]. Данный закон определяет правовые, экономические и организационные основы отношений в области газоснабжения в Российской Федерации и направлен на обеспечение удовлетворения потребностей государства в стратегическом виде энергетических ресурсов.

Федеральный закон от 5 апреля 2003 г. № 44-ФЗ «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи». Данный закон определяет порядок учета доходов и исчисления среднедушевого дохода для оказания государственной социальной помощи малоимущим семьям или малоимущим одиноко проживающим гражданам.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»[10]. Данный закон устанавливает основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса.

Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»[11]. Данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с подготовкой, заключением, исполнением и прекращением концессионных соглашений с российскими и иностранными инвесторами. Пункт 11 ч. 1 ст. 4 устанавливает системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо– и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объекты, предназначенные для освещения территорий городских и сельских поселений, объекты, предназначенные для благоустройства территорий объектами концессионных соглашений.

Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167. Настоящие Правила регулируют отношения между абонентами (заказчиками) и организациями водопроводно-канализационного хозяйства в сфере пользования централизованными системами водоснабжения и (или) канализации населенных пунктов.

Постановление Правительства РФ от 2 августа 2005 г. № 475 «О предоставлении членам семей погибших (умерших) военнослужащих и сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти компенсационных выплат в связи с расходами по оплате жилых помещений, коммунальных и других видов услуг». Данное Постановление определяет порядок предоставления членам семей погибших (умерших) военнослужащих и сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти (далее – военнослужащие) компенсационных выплат в связи с расходами по оплате жилых помещений, коммунальных и других видов услуг, предусмотренных п. 4 ст. 24 Федерального закона «О статусе военнослужащих» и ст. 2 Федерального закона «О денежном довольствии сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти, других выплатах этим сотрудникам и условиях перевода отдельных категорий сотрудников федеральных органов налоговой полиции и таможенных органов Российской Федерации на иные условия службы (работы)».

Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг»[12]. Данное постановление утверждает Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, которые определяют основания, порядок предоставления данных субсидий.

Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306[13]. Данные правила определяют порядок установления нормативов потребления коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) и требования к их формированию.

Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307[14]. Настоящие Правила регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Постановление Правительства РФ от 13 июня 2006 г. № 373 «О порядке установления нормативов потребления газа населением при отсутствии приборов учета газа»[15]. Данное Постановление устанавливает минимально допустимые нормы потребления газа населением при отсутствии приборов учета газа в субъектах РФ.

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»[16]. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливают основания и порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.


следующая страница >>