microbik.ru
1 2 ... 14 15

ОТЧЕТ № 2492 от 25.02.2011 г.



По оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки.

Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества, сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г.

для цели заключения договора аренды



Заказчик оценки:

ОАО «13 ЭC»
Исполнитель:
ООО «Индустрия – Сервис»

«25» февраля 2011 г.





Генеральному директору

Открытого Акционерного Общества

«13 Электрическая сеть»

Ширшову А.Н.


Уважаемый Алексей Николаевич!
В соответствии с Договором возмездного оказания услуг по оценке № 14/02-(А) от «14» февраля 2011 г. специалисты компании ООО «Индустрия – Сервис» произвели оценку рыночной стоимости и расчет рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки.

Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м, находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества, сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Оценка проводится для цели заключения договора аренды по состоянию на дату осмотра 14.02.2011 г.
В результате изучения предоставленной в наше распоряжение технической и юридической документации, осмотра объекта оценки, проведения исследований рынка нежилой недвижимости в г. Владивостоке и проведения оценки, мы пришли к следующему заключению:
Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 14 февраля 2011 г составляет: 4 465 000 (четыре миллиона четыреста шестьдесят пять тысяч) рублей (с учетом НДС).
Рыночно обоснованная величина арендной платы за использование объекта оценки по состоянию на 14 февраля 2011 г составляет:

23 330 (двадцать три тысячи триста тридцать) рублей в месяц, с учетом НДС, без учета эксплуатационных и коммунальных платежей и административно-хозяйственных услуг.

Работы по оценке выполнены в соответствии с требованиями Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. (в редакции Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ), Федеральных стандартов оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3. Отчет о проведенной оценке прилагается.
С уважением,
Директор

ООО «Индустрия – Сервис» Новоселова Т.П.


ОГЛАВЛЕНИЕ




1. 5

Основные 5

информация, 5

оценки, 5

величина 5

ЗАДАНИЕ 6

оценки» 6

использование 7

стоимости» 7

оценки» 7

обследования» 7

проведения 8

составления 8

и 8

стандарты 9

и 9

документов, 10

используемых 10

1.3. сведения о заказчике оценки и об оценщике 11

Основание 11

оценки» 11

Исполнитель 11

Информация 12

2. 14

2.1. описание объекта 14

объекта» 14

правовое 14

стоимость» 14

и 15

связанные 21

выводы 21

2.2. Социально-экономическое окружение 22

ситуация 22

показатели 31

данные 34

по 39

2.3. Анализ рынка 40

целевого 44

РЫНоК 47

Анализ 64

Выводы 66

3. 67

ПОДХОДЫ 67

расчет 68

затратный 68

сравнительный 77

ПОДХОД» 83

ВЫВОД 90

5. 92

КАЧЕСТВА 100

оценщиков 100

ПРИЛОЖЕНИЯ

Раздел 1. Основные факты и выводы. Задание на оценку. Сведения о заказчике оценки и об оценщике
1.1. Основные факты и выводы
общая информация, идентифицирующая объект оценки:
Объектом оценки являются нежилые помещения площадью 595,7 кв.м, находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества, сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г.

(далее «объект оценки», «объект аренды»).

результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке:
Проанализировав различные подходы к оценке рыночной стоимости на предмет их применения, мы пришли к заключению, что рыночная стоимость объекта оценки составляет:


Подходы

Значение

Затратный

4 000 000

Сравнительный

4 520 000

Доходный

4 660 000



итоговая величина стоимости объекта оценки:
Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 14 февраля 2011 г составляет: 4 465 000 (четыре миллиона четыреста шестьдесят пять тысяч) рублей (с учетом НДС).
Рыночно обоснованная величина арендной платы за использование объекта оценки по состоянию на 14 февраля 2011 г составляет:

23 330 (двадцать три тысячи триста тридцать) рублей в месяц, с учетом НДС, без учета эксплуатационных и коммунальных платежей и административно-хозяйственных услуг.

1.2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
имущественные права на объект оценки:
В отношении оцениваемого объекта рассматриваются следующие имущественные права:


Вид имущества

Вид имущественного права

Нежилые помещения в здании аккумуляторной – объект, сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87% (лит. А), расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14г.

Право собственности на недвижимое имущество;

На земельный участок вид права не определен.

Право пользования и владения в течение одного платежного периода на условиях долгосрочного договора аренды



состав и качество оцениваемых прав, передаваемых по договору аренды1:


  • Обременение прав пользования и владения: ограничение на использование ресурсов во времени – отсутствуют; ограничения на использование энергетических ресурсов, материальных или иных ресурсов – не предполагается; ситуационные и функциональные ограничения – не оговаривались.

  • Возможность субаренды – нет информации

  • Целевое использование – нежилое.

  • Срок действия договора аренды – 3 года.

  • Платежный период – 1 мес.

  • Момент уплаты арендной платы - до 10 числа каждого месяца.

  • Ответственная сторона за эксплуатационные расходы – арендатор.

  • Ответственная сторона за административно-хозяйственные расходы, амортизационные отчисления, налог на имущество – арендатор.

  • Ответственная сторона за выполнение текущего ремонта – арендатор.

  • Ответственная сторона за выполнение капитального ремонта – арендатор с согласованием с собственником.

  • Ответственная сторона за страхование – арендатор.

  • Налоговая база – не включая НДС.

  • Условия фиксации ставки аренды – ежегодная переоценка.


цель оценки:
Задачей оценки является оценка рыночной стоимости объекта оценки и последующее определение стартового размера величины арендной платы за его использование для цели заключения договора аренды.

предполагаемое использование результатов оценки (цели и задачи проведения оценки) и связанные с этим ограничения:
Предполагаемое использование результатов оценки – проведение конкурса на право заключения договора аренды. С этим связано следующие ограничения:



  1. определение рыночно обоснованной арендной платы за объект недвижимости производится в предположении об отсутствии единовременного первоначального платежа за право аренды;



Ниже в пункте «Допущения и ограничения» приведены также общие допущения и ограничения, связанные с проводимой оценкой.

вид стоимости :
Видом определяемой стоимости является рыночная стоимость.
Согласно Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)

  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме».


дата оценки:
Дата проведения оценки (дата определения стоимости, дата оценки объекта оценки): «14» февраля 2011 г.
Дата обследования:
«14» февраля 2011 г.
срок проведения оценки:
с «14» февраля 2011 г. по «25» февраля 2011 г.
дата составления отчёта:
«25» февраля 2011 г.

допущения и ограничения:
Оценка выполнялась, и отчет подготавливался в соответствии со следующими допущениями и ограничивающими условиями, которые являются неотъемлемой частью данного отчета:


  1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.




  1. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности.




  1. Приведение в отчете планов и других иллюстраций объекта аренды не носит целью дать точные инженерно-технические характеристики объекта, а служит исключительно для того, чтобы помочь Заказчику получить представление о собственности, достаточное для полного понимания материала отчета.




  1. Объект оценки/аренды, по нашим предположениям, не обладает какими-либо скрытыми дефектами, которые могли бы повлиять на его стоимость. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов и за необходимость выявления таковых. С момента осмотра до даты оценки изменений в технических характеристиках объекта, которые могли бы повлиять на величину арендной платы, не произошло.




  1. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений, используемых в работе, указан источник информации.




  1. Мнение оценщика относительно найденной стоимости действительно только для указанных в отчете целей.




  1. Заключение о величине арендной платы, содержащееся в Отчете, относится к объекту аренды.




  1. Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.



  1. Расчетные таблицы в Отчете скопированы из электронных таблиц Microsoft Exсel, где расчеты проводились без округления, поэтому при проверке результатов на калькуляторе не следует ожидать точного равенства.


Используемые стандарты оценки:

  • федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)";

  • федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)";

  • федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)";

  • Стандарты и правила осуществления оценочной деятельности РОО.



ОБОСНОВАНИЕ используемых стандартов:
Обязательность к применению при осуществлении оценочной деятельности.


Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки


  1. Постановка задания на оценку. Идентификация оцениваемого актива. Определение целей и задач оценки, оцениваемых прав, вида оцениваемой стоимости, способа возможного использования и границ применимости результатов оценки.




  1. Анализ объекта оценки: местоположения, состава и технического состояния недвижимого имущества; количественных и качественных характеристик объекта аренды.




  1. Анализ конкурентного окружения и факторов, влияющих на стоимость. Анализ рынка, соотношение спроса и предложения, конкурентный контекст, его динамика и перспективы развития.




  1. Анализ наилучшего способа использования объекта оценки. В соответствии с МСО 2005, под наиболее эффективным способом использования (далее по тексту НЭИ) объекта оценки понимается «Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости».




  1. Выбор методов оценки в рамках стандартных подходов к оценке. Согласно Стандартам ФСО-1, Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, т.е. конкретных способов расчёта стоимости объекта.




  1. Проведение расчётов. В рамках применяемых подходов и методов осуществляются расчёты показателей рыночной стоимости оцениваемого объекта.




  1. Заключение о стоимости. Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта является сопоставление расчётных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки. На данном этапе проводится анализ достоверности полученных величин стоимости и соответствия каждого подхода заявленным целям оценки, осуществляется взвешивание и согласование результатов, производится окончательное заключение о стоимости и сертификация оценки.




  1. Составление отчёта об оценке. Отчёт об оценке составляется в виде документа, содержащего достоверные сведения доказательного характера, и передается Заказчику.



перечень документов, характеризующих количественные и качественные параметры объекта оценки:


  1. Заявка на проведение оценки.

  2. Свидетельство о государственной регистрации права на здание аккумуляторной 25-АБ №100752 от 18 февраля 2009 г..

  3. Акт о приеме –передачи здания 29 декабря 2008 г.

  4. План здания.


Перечень используемых данных с указанием источников их получения


  1. Информация по объекту оценки, режиму его эксплуатации, текущему техническому состоянию (источник – представители балансодержателя).

  2. Информация по окружению объекта (источник – географическая информационная система «ГИС для всех» Приморского геодезического предприятия).

  3. Официальные сайты ЦБ РФ, Федеральной службы государственной статистики.

  4. Информация по социально-экономическому состоянию края и города (источники: Примстатуправление, сайт администрации Приморского края, сайты: www.vlc.ru, apec2012.ru, www.fegi.ru, goroda.yandex.ru.

  5. Данные по рынку недвижимости из средств массовой информации (источники – газета «Дальпресс», «Золотой Рог», «Недвижимость Владивостока», интернет-сайты: baza.farpost.ru/realty, www.vladarenda.ru, www.voshodvl.ru, dvrk-realtor.narod.ru/).

  6. Данные мониторинга рынка продажи и аренды нежилых помещений и земли во Владивостоке, еженедельно предоставляемые ООО «Коммерческая Недвижимость» («КН») по Договору на информационное обслуживание. Вся информация уточняется работниками «КН» в телефонной беседе с продавцами по указанным в предоставляемой информации телефонам. Потребитель Отчета по оценке может удостовериться также в достоверности каждого конкретного объявления, выполнив в поисковой системе Google поиск по строке «Объявление №ххххххх», указав в качестве ххххххх семизначный уникальный номер объявления о продаже объекта в базе baza.farpost.ru, (номер исходного объявления также предоставляется компанией «КН» по каждому из объектов).

  7. Иная информация, ссылки на которую приведены в тексте Отчета.



1.3. сведения о заказчике оценки и об оценщике
1.3.1. Основание для проведения оценки :

Основанием для проведения данной оценки является Договор возмездного оказания услуг по оценке № 14/02-(А) от «14» февраля 2011 г.

1.3.2. заказчик оценки:
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «13 Электрическая сеть» в лице генерального директора Ширшова Алексея Николаевича, действующего на основании Устава: 690066, г. Владивосток, ул. Тобольская, 23, тел. 417-095, т/ф. 417-046, ИНН 2536215241, КПП 253601001, ОГРН 1092536003009, р/с 40702810900100002658 в ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» г. Владивосток, к/с 30101810200000000803, БИК 040507803.
1.3.3. ИСПОЛНИТЕЛЬ оценки:
ООО «Индустрия – Сервис», Владивосток, Алеутская 45а, оф.411, т. 40-07-56, ИНН 2538042964. р/с 40702810450260102317 в Приморском ОСБ № 8635 г. Владивосток, филиал 0174, к/с 30101810800000000601, БИК 040507601. ОГРН: 1022501905568, дата внесения записи-26 ноября 2002 г.

сведения об оценщиках (работающих в штате Исполнителя, в соответствии требованиями законодательства об оценке):


  1. Оценщик первой категории Вовна Дмитрий Витальевич, Действительный член Российского общества оценщиков (РОО); является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (реестровый номер 0003), местонахождение: Москва, Новая Басманная, д. 21, стр. 1; включен в реестр 09.07.07 г. за регистрационным №00069; гражданская ответственность оценщика застрахована в компании ООО «Росгосстрах – Дальний Восток», полис №П-72550010-5.3-2-000099-10 от 24.06.10 г., страховая сумма 300 000 рублей, срок страхования - до 24.06.11 г.;




  1. Оценщик первой категории Новоселова Татьяна Петровна, Действительный член Российского общества оценщиков (РОО); является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (реестровый номер 0003), местонахождение: Москва, Новая Басманная, д. 21, стр. 1; включена в реестр 09.07.07 г. за регистрационным №000205; гражданская ответственность оценщика застрахована в компании ООО «Росгосстрах – Дальний Восток», полис №П-72550010-5.3-2-000098-10 от 24.06.10 г., страховая сумма 300 000 рублей, срок страхования - до 24.06.11 г.


Дополнительная ответственность:
Дополнительная ответственность по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской федерации» от 29.07.98г. № 135-ФЗ, ИСПОЛНИТЕЛЯ застрахована по всем видам оценочных услуг: Страховой Полис страхования гражданской ответственности № ГС71-ОЦОО/000031, выданный ЗАО «Гута-Страхование», размер страхового покрытия: 30 000 000 рублей

1.3.4. Информация об оценщиках, принимавших участие в оценке:
Новоселова Татьяна Петровна

Образование в области оценки: оценка стоимости предприятия (бизнеса) - Диплом о профессиональной переподготовке Дальневосточного государственного технического университета (г. Владивосток) ПП № 176030 от 26.06.2000, Свидетельства о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность», рег. №211/2003, рег. №904/2006 и рег. №2191/2009

Квалификационная степень: сертифицированный оценщик недвижимости, Сертификат № 35 от 27.12.96, выдан Российским обществом оценщиков. Ресертификация проведена 16.09.09 г.

Стаж работы в области оценки: с 1994 года.

Основное место работы: директор, оценщик I категории ООО "ИНДУСТРИЯ-СЕРВИС".

Сведения об опыте работы оценщиков

Оценщиками выполнены работы для перечисленных ниже организаций: РФФИ, ГУП "Примавтодор", Комитет по управлению имуществом Приморского края, ТАУФИ по Приморскому краю, Фонд имущества Приморского края, ОАО "Дальневосточный Банк", Ярославский ГОК, Авиационная компания "Прогресс", "Восточная Верфь", ОАО "Бор", ОАО "Дальневосточная компания электросвязи", ОАО "Аскольд", ОАО "Находкинский рыбный порт", ОАО "ГУМ", ОАО "Российские коммунальные системы", ОАО "Владивосток Авиа" и других.
Информация о специалистах, проводивших работы по оценке:
Зубрий Ирина Владимировна специалист 1-ой категории, имеет высшее техническое образование по специальности инженер-строитель и стаж работы в строительстве 15 лет. Профессиональное образование в области оценки. Диплом ПП №280493 от 30 июня 2000 года, выданный ДВГТУ. Стаж работы в области оценки 13 лет.



следующая страница >>