microbik.ru
1
Тема: «Сделки, направленные на отчуждение жилых помещений»
Оглавление

Введение ……………………………………………………………………… 3
Глава 1. Теоретические основы сделок, направленных на отчуждение жилых помещений


    1. Понятие, предмет, сущность, содержание сделок, направленных на отчуждение жилых помещений ……………………………………….…. 8




    1. Законодательство, регулирующее заключение сделок, направленных на отчуждение жилых помещений …………………………………………. 12




    1. Значение совершения сделок, направленных на отчуждение жилых помещений ……………………………………………………………….. 16


Глава 2. Правовой механизм заключения сделок (договоров), направленных на отчуждение жилых помещений
2.1 Особенности купли – продажи жилых помещений …………………… 19
2.2 Договор мены жилыми помещениями …………………………………. 28
2.3. Договор дарения жилых помещений …………………………………. 38
2.4.Пожизненная рента(договор пожизненного содержания с иждивением).48
2.5. Порядок государственной регистрации перехода права собственности по сделкам, направленным на отчуждение жилых помещений ……………… 57
Заключение ………………………………………………………………….. 66
Список использованной литературы ……………………………………. 70
Приложения …………………………………………………………………. 77

Введение
Актуальность темы. В результате перехода к рыночным отношениям в нашей стране особое место стали занимать вопросы, касающиеся жилищной сферы и пути ее реформирования. Право на жилище, впервые провозглашенное в Конституции СССР 1977 г., в действующей Конституции РФ закреплено в качестве основного неотъемлемого социального права российских граждан, охраняемого государством (ст. 40). Его сущность заключается в возможности приобретения жилого помещения, а также способность совершать с принадлежащим лицу жильем различные гражданско-правовые сделки в установленном законом порядке. Причем согласно п. 2 ст. 213 ГК РФ количество и стоимость имущества, находящегося у гражданина в собственности, никем не ограничены. В связи с этим у субъекта одновременно может возникнуть совокупность субъективных прав и обязанностей как на жилые помещения, находящиеся у него в собственности, так и жилые помещения, принадлежащие ему на праве пользования.

Ведущее место среди производных способов приобретения права собственности занимают договоры по отчуждению имущества. Одним из самых популярных способов приобретения жилых помещений в собственность граждан признается договор купли-продажи. Однако нормы, изложенные в общей части Кодекса, порой не столько дополняют либо поясняют нормы § 7 гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости», сколько усложняют их толкование, а, следовательно, и применение.

Владельцы жилых помещений вправе распоряжаться своим жильем через гражданско-правовые сделки при обязательном соблюдении ряда условий. Во-первых, содержание сделок не должно противоречить закону; во-вторых, стороны должны обладать правоспособностью и дееспособностью; в-третьих, отчуждаемое жилое помещение должно принадлежать отчуждателю по праву собственности, которое подтверждается правоустанавливающим документом; в четвертых, волеизъявление участника сделки должно соответствовать его действительной воле; в пятых, указанные сделки должны быть заключены в письменной форме и ряд других. В частности собственники вправе совершать сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, например: куплю-продажу, мену, дарение, завещание и т.п., а также сделки, направленные на передачу жилья в пользование, например: наем, аренду и т.д.

В последнее время значительно увеличился рост сделок по отчуждению недвижимого имущества, в том числе жилых помещений. Тем не менее, жилищная проблема российских граждан до сих пор остается одной из труднорешаемых. Это связано не только с большим отставанием заработной платы по отношению к росту цен на жилье, но и с существующими пробелами, неурегулированностью норм в гражданском законодательстве. Для устранения препятствий при решении этой проблемы необходимо провести комплексный анализ соотношения отдельных норм жилищного и гражданского законодательства, касающихся сделок по отчуждению жилых помещений. Данные нормы должны быть согласованными, отвечать интересам участников сделок, а также способствовать защите их прав в случае нарушения. Именно поэтому, данная тема в настоящее время считается абсолютно актуальной. Специфичный характер сделок с жилыми помещениями с учетом все более расширяющегося рынка недвижимости в Российской Федерации в значительной мере повлиял на то обстоятельство, что мною была выбрана именно эта тема дипломной работы.

Цель выпускной квалификационной работы заключается в проведении комплексного анализа правоотношений, возникающих в результате заключения гражданами сделок, направленных на отчуждение жилых помещений в собственность, а также совершенствование гражданского и жилищного законодательства в этой области.

В этой связи решаются следующие задачи:

  • Определение понятия, предмета, сущности и содержания сделок, направленных на отчуждение жилых помещений, выявление их качественных характеристик;

-- анализ сущности, целей и оснований регулирования отношений в области жилой недвижимости (наем, купля-продажа, обмен, дарение);

  • правовая природа акта государственной регистрации прав и сделок, связанных с отчуждением жилых помещений, его отличия от других юридических фактов, входящих в юридический состав правоотношения;

  • попытка анализа гражданско-правовых последствий недействительных сделок с жилыми помещениями, механизма осуществления этих последствий с точки зрения защиты интересов прав добросовестных участников таких сделок. 

  • выявление различий функций государственной регистрации и нотариальных органов;

  • анализ специфики договора купли-продажи жилого помещения с условием проживания в нем членов семьи прежнего собственника или бывших членов семьи прежнего собственника и его соотношение с нормами жилищного законодательства;

  • исследование некоторых особенностей договора мены жилыми помещениями и необходимости его государственной регистрации;

  • выявление возможностей исполнения договора дарения

  • анализ правового положения плательщика ренты;

  • выработка рекомендаций по совершенствованию законодательства и практики его применения в исследуемой области.

Объектом исследования являются сделки, направленные на отчуждение и, соответственно, приобретения в собственность жилых помещений путем совершения купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением.

Предмет исследования - гражданско-правовые акты, содержащие правила, регулирующие отношения по отчуждению жилых помещений, практика применения указанных норм судами, органами регистрации и иными правоприменительными органами, а также основные доктрины цивилистов по проблемам их диссертационной работы.

В основу исследования положены такие общенаучные методы, как диалектико-материалистический метод познания, а также исторический анализ, без которого невозможно выявить сущность недвижимого имущества в жилищной сфере и возникновение правового режима недвижимости. Работа базируется и на частнонаучных методах: логическом, технико-юридическом, сравнительно-правовом и др.

Отношения в сфере недвижимости, а тем более в такой специфичной его части как жилые помещения всегда интересовали ученых, однако наибольший интерес к этому вопросу вспыхнул именно в наши дни, когда граждане и юридические лица получили возможность полновластно распоряжаться своим имуществом, вследствие чего сделки с недвижимостью (купля-продажа, аренда, обмен, мена, наем, дарение и др.) получили без преувеличения «вторую жизнь».

Теоретическую основу исследования составляют научные труды М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, Басина, М.И. Брагинского, И.Л., М.В. Гордона, К.А. Граве, О.С Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. ЛитовкинаД.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, Н.В. Рабинович, Ю.В. Романца, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, B.C. Толстого, P.O. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Б.Б. Черепахина, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича, A.M. Эрделевского и др.

Нормативную базу исследования составляют российские нормативные акты различной юридической силы, а также международное законодательство.

Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка литературы и приложения.

В первой главе дипломной работы рассматривается теоретические основы сделок, направленных на отчуждение жилых помещений.

Вторая глава посвящена изучению правового механизма заключения сделок (договоров), направленных на отчуждение жилых помещений.

В ней также рассмотрены отдельные виды сделок по отчуждению жилых помещений в собственность.