microbik.ru
1 2 ... 22 23
СОДЕРЖАНИЕ

Стр.
ВВЕДЕНИЕ 3

Глава 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ 10

  1. Особенности недвижимости как экономической категории 10

  2. Методологические основы функционирования рынка
    недвижимости 31

  3. Проблемы управления объектами недвижимости в рыночных

условиях 50

Глава 2 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ 66

  1. Законодательная база и особенности функционирования рынка
    недвижимости на современном этапе 66

  2. Анализ опыта оценки и управления объектами недвижимости 88

  3. Социально - экономическое положение и тенденции развития рынка

недвижимости Кемеровской области 107

Глава 3 РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ
ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ 122

  1. Привязка концепции сервейинга к российским условиям 122

  2. Методические подходы к управлению объектами недвижимости ...131

  1. Методы выбора вариантов наиболее эффективного использования
    объектов недвижимости 142

  2. Апробация методики выбора варианта наиболее эффективного
    использования объекта недвижимости на примере объекта незавершенного

строительства гостиничного комплекса «Кристалл» 160

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 174

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 177

ПРИЛОЖЕНИЯ 188

Введение

Становление рынка недвижимости, как особой сферы рыночных отношений, является одним из основных направлений формирования в России экономической системы, базирующейся на рыночных механизмах регулирования, функционирования и развития экономики.

Расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской деятельности - все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень - уровень формирования развитого рынка.

Объект недвижимости и, тем более, их совокупность представляют собой сложную систему, испытывающую влияние разнохарактерных факторов в течение жизненного цикла. Точное определение стоимостного эквивалента, адекватное представление о реальном техническом состоянии объекта недвижимости и, наконец, поиск управленческих решений, дающих возможность использования наиболее эффективного варианта особенно необходимо для российского рынка недвижимости, т.к.:

  • недвижимость составляет основу национального богатства;

  • рынок недвижимости является своеобразным генератором
    экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости
    различного назначения осуществляется первоначальное
    инвестирование значительной части средств;

  • недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и
    общества в целом, представляет собой особый объект рыночного
    оборота, собственности и управления. Данное обстоятельство
    общепризнано и учитывается государством перед созданием системы
    контроля за эффективным использованием недвижимости на всех
    этапах ее жизненного цикла;

- недвижимость обладает огромной социальной ролью. С одной стороны, нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект (жилье — один из главных потребительских приоритетов). С другой стороны, отсутствие эффективной государственной системы, включающей нормативно — правовые, финансово — экономические и управленческие механизмы, способно резко снизить рыночный потенциал недвижимости, привести к нежелательным социальным последствиям.

Для успешного продвижения реформ появление института частной собственности на объекты недвижимости должно сопровождаться соответствующими изменениями системы взаимоотношений общества и частного собственника.

Смена собственников происходит в условиях глубокого инвестиционного кризиса: наблюдается падение объемов капитальных вложений в основные производственные фонды, сужение внутреннего рынка и номенклатуры товаров. Данные обстоятельства приводят к появлению невостребованной недвижимой собственности. В связи с сокращением объемов производства, реструктуризацией экономики появились брошенные, неиспользуемые объекты недвижимости, включая объекты незавершенного строительства. В частности, наблюдается значительный рост числа невостребованных объектов недвижимости у предприятий и организаций различных форм собственности, которые свернули свою производственную деятельность. На территории Кемеровской области наиболее крупными подобными комплексами зданий и сооружений являются: гостиничный комплекс «Кристалл», углепровод «Белово-Новосибирск», производственное объединение «Прогресс», многочисленные объекты недвижимости закрывающихся шахт.

Такие объекты имеют различный процент износа и часто становятся малопривлекательными для потенциальных покупателей или арендаторов. Это приводит к большим издержкам и потерям доходности.

В тоже время, со стороны множества созданных в последнее время частных предприятий, остро нуждающихся в офисных, торговых, производственных и складских площадях, возрос спрос на недвижимость.

Одним из наиболее важных качественных показателей эффективности управления рынком недвижимости является состояние объектов незавершённого строительства (ОНС).

Анализ объёмов незавершённого строительства (НС) показывает, что они весьма значительны и имеют небольшую динамику. По данным Кемеровского областного комитета государственной статистики, учетная стоимость объектов незавершенного строительства по Кемеровской области в 2001 году составляла 28,1 млрд. рублей, что в 1,8 раза больше консолидированного бюджета области [35,88]. Всё это говорит об огромном потенциале рынка ОНС.

Незавершённое строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, в которых конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата, не смогли реализовать свои проекты.

Существующие в данное время методики и нормативные документы не решают задачу поиска вариантов наиболее эффективного использования объектов незавершённого строительства как собственников, так и управляющих объектами недвижимости.

Сложность и многогранность самой недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения и видов использования обуславливают необходимость применения системного подхода к анализу и управлению недвижимостью, который бы:

  • охватывал все этапы жизненного цикла объекта недвижимости;

  • сформулировал единую методологию экономического анализа
    недвижимости;

  • обеспечивал эффективность управления всеми видами и формами
    использования недвижимого имущества.

Системный подход проявляется также в том, что процесс управления недвижимостью рассматривается как взаимосвязанное единство технических, экономических и управленческих экспертиз и решений.

Концепция системного подхода к анализу и управлению недвижимости получила широкое распространение в мировой практике под названием сервейинга. Применение концепции сервейинга к недвижимости, ее детальный анализ, выработка эффективных стратегий по управлению являются актуальнейшей задачей для России, формирующей рыночную экономическую систему.

В контексте вышесказанного становится очевидной актуальность исследования теории и методологии управления объектами недвижимости, разработки методики наиболее эффективного использования невостребованных объектов недвижимости.

Цель диссертационной работы — разработка единой системы экономического анализа к управлению недвижимостью и методики выбора варианта использования объектов недвижимости для обеспечения эффективности управления, активизации инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, вовлечения невостребованных объектов недвижимости в хозяйственный оборот, сокращения объёмов незавершённого строительства, посредством привлечения эффективного собственника.

Поставленная цель определила следующие задачи:

  • исследование особенностей, тенденций развития и структуры рынка
    недвижимости в Российской Федерации;

  • изучение влияния существующей организационно-правовой базы на
    использование объектов недвижимости;

  • исследование и анализ экономического содержания, специфических
    черт, закономерностей движения недвижимости;

  • исследование возможностей применения концепции системного
    подхода к анализу и управлению недвижимостью;

  • обоснование единой системы экономического анализа к управлению
    невостребованной недвижимостью;

  • разработка методики наиболее эффективного использования объектов
    недвижимости.

Предмет исследования — в соответствии с поставленной в работе целью являются экономические отношения, возникающие в процессе управления объектами недвижимости.

Объект исследования - объекты невостребованной недвижимости, в т.ч. незавершённые строительством, Кемеровской области.

Теоретической и методологической базой исследования послужили — трудовая теория стоимости, закон спроса и предложения, теория управления, методические материалы и научные труды российских и зарубежных авторов по вопросам рынка и управления недвижимостью, практика оценки эффективности использования недвижимости, а так же законодательные акты по предмету исследования. В процессе исследования автором использовались экономический и логический анализ, классификация, элементы экономико-математического моделирования и системного подхода.

Статистическая база исследования — материалы государственных статистических органов Российской Федерации, Кемеровской области.

Научная новизна диссертации. В результате проведенного исследования обоснованы способы формирования эффективной системы управления невостребованными недвижимыми объектами, в том числе незавершенные строительством, и включающие:

  • обоснование на основе системного подхода единой системы
    экономического анализа к управлению собственниками и
    менеджерами невостребованной недвижимостью;

  • конкретизацию структуры системы управления недвижимостью;

  • выработку эффективных направлений управления недвижимой
    собственностью основанной на тройственности её функций
    (стоимостной, потребительской, социальной);

  • конкретизацию процесса принятия решений применительно к
    управлению объектами недвижимости и определения наиболее
    эффективного использования;

  • разработку системы критериев, определяющих эффективность
    использования объектов недвижимости;

  • определение факторов, влияющих на выбор варианта использования
    объекта недвижимости;

  • методику наиболее эффективного использования объектов
    недвижимости.

Практическая значимость. Использование разработанной методики
наиболее эффективного использования объектов недвижимости, выводов и
рекомендаций позволит повысить объективность и точность анализа рынка
недвижимости, эффективность управления и будет способствовать вовлечению
невостребованных объектов недвижимости в хозяйственный оборот и
привлечению эффективного собственника. я

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные выводы и практические рекомендации были доложены и одобрены на научно-практических конференциях в КузГТУ г.Кемерово.

Внедрение полученных результатов диссертационного исследования и апробация методики наиболее эффективного использования объектов недвижимости осуществлялась в некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» и главном управлении капитального строительства Кемеровской области.

Разработанная методика используется в практической деятельности ряда оценочных и консалтинговых организаций. Теоретические положения и выводы применяются в учебном процессе Кузбасского государственного технического университета, Кузбасского института экономики и права в учебных курсах: «Экономика недвижимости», «Экономическая оценка недвижимости», «Теоретические основы реструктуризации собственности», «Оценка бизнеса».

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ.

Структура и объём диссертации. Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения, списка литературы и приложений. Содержание изложено на 187 страницах машинописного текста, в том числе 23 таблицы, 20 рисунков. Библиография включает 122 наименования.

В первой главе «Теоретические основы формирования рынка недвижимости» выявлены особенности недвижимости как экономической категории, дано экономическое содержание отношений собственности на недвижимость и обобщены процессы управления имуществом, затрагивающие базисные отношения общества и в своём развитии закономерно ведущие к становлению новых форм собственности.

Во второй главе «Анализ состояния и тенденции развития рынка недвижимости на современном этапе» дан анализ законодательной базы, статистических данных, рассмотрены зависимости и тенденции развития рынка недвижимости Кемеровской области.

В третьей главе «Разработка методического обеспечения эффективного управления объектами недвижимости» представлены авторские подходы к управлению невостребованными объектами недвижимости и их использованию в качестве основного инструмента реализации инвестиционной стратегии. Центральным моментом в деятельности по управлению недвижимостью является анализ возможных вариантов решений, позволяющих использовать все потенциальные возможности объекта так, чтобы он приносил как можно более высокий чистый доход на протяжении всего срока эксплуатации.

В заключении указан перечень основных результатов исследования.

ГЛАВА 1

Теоретические основы формирования рынка недвижимости

1.1 Особенности недвижимости как экономической категории

Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социо -культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и, играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и другие объекты недвижимости везде составляют весомую часть национального богатства и в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства [69].

В то же время недвижимость в любом обществе - объект отношений
собственности. В зависимости от господствующего при данном социально-
экономическом строе типа собственности по поводу недвижимого имущества
складывается особая сфера экономических отношений. В условиях

абсолютного господства общественной (государственной) собственности
недвижимость, как и практически все факторы производственно-
хозяйственной деятельности, выступала объектом прямого государственного
управления. С формированием в стране системы частной собственности, с
появлением самостоятельных, автономных и от государства и друг от друга
собственников недвижимого имущества сфера недвижимости становится
одним из секторов рыночной экономики, но обладающим существенными
'* отличиями от иных секторов рынка.

Недвижимость с одной стороны, входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные,

ю

складские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) и служат базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности. С другой — выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления[9].

Для того, чтобы составить представление об экономическом содержании недвижимости, выявить особенности и закономерности следует обратиться к основным положениям экономической теории.

Согласно наиболее употребляемому определению, экономика понимается как процесс производства общественных благ, осуществляемый в условиях ограниченности всех видов ресурсов. Соответственно, экономика недвижимости — это та часть общего экономического процесса, которая связана с созданием одной из многочисленных разновидностей общественных благ, а именно, объектов недвижимости (за исключением земельных участков, которые, по определению, являются продуктом природы).

Известно, что одна из наиболее существенных сторон человеческого существования на всех уровнях (от отдельного человека до общества в целом) — удовлетворение самых разнообразных потребностей.

Удовлетворение потребностей может иметь две различные формы — потребление самой вещи и потребление ее свойств (удобств, «услуг», которые вещь способна нам предоставить). В первом случае вещь при потреблении физически исчезает, «перестает быть» (именно так обстоит дело с едой и питьем). Во втором случае вещь не потребляется в буквальном смысле этого слова, она используется для удовлетворения потребностей. Непотребляемость в процессе использования является отличительной особенностью абсолютного большинства благ. Критерием разфаничения потребляемых и непотребляемых (в прямом смысле слова) благ является фактор времени. Первый вид благ потребляется одномоментно (сразу), а второй— в течение какого-то времени. Продолжительность потребления зависит и от конкретного вида блага (например, автомобиль при прочих равных условиях используется более


следующая страница >>